나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31017 [1] 전라남도 영광군 법성면 진내리 1009-6 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 영광군 법성면 진내리 소재 "법성포 뉴타운" 내에 위치하며, 주변은 상가 및 상업나지 등이 혼재한 해안 상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건으로, 외벽 : 석물붙임, 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

음식점 및 소매점(냉동창고 포함)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1. 소재 천막 및 정자 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31017 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영광군 법성면 진내리 1009-6

용도: 판매시설

토지면적: 421.80㎡ (약 127.6평)

건물면적: 399.78㎡ (약 120.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 조건

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1. 소재 천막 및 정자 매각 제외

감정가: 532,160,640원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 진내리 소재 "법성포 뉴타운" 내에 위치하며, 주변은 상가 및 상업나지 등이 혼재한 해안 상가지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리(을3)는 2012년 7월 30일 접수된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리(을1)는 2012년 7월 30일 접수된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건 토지 등기부상 채권 총액은 390,000,000원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 810,310,262원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2017-05-16, 대항력: 없음.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입(사업)일자: 2016-08-26, 대항력: 없음.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2015-10-13, 대항력: 없음.

* 임차인: 농업회사법인화천주식회사

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2022-07-26, 대항력: 없음.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어있어 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본건은 판매시설로 용도 지정되어 있으며, 현재 음식점 및 소매점(냉동창고 포함)으로 이용 중입니다. 이는 법성포 뉴타운이라는 상업지구 내 위치와 부합하는 용도입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 법성포 뉴타운은 해안을 따라 형성된 상가지대로, 주변에 다양한 상업시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 법성포단오제 등 지역 축제가 열리는 곳으로 관광객 유입이 있는 지역입니다. 인근에는 숲쟁이공원과 같은 자연 공간도 있어 관광 및 상업 활동이 복합적으로 이루어질 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변의 구체적인 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 법성포 지역은 해안 상가지대로서 기본적인 상업 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에는 숲쟁이공원과 같은 휴식 공간이 존재합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 주변의 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 등기부상 여러 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계상 큰 위험은 없어 보입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로 음식점 및 소매점 등으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다. 제시외 물건은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 해안 상가지대와 공원이 인접해 있어 부정적인 환경 요인은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 전라남도 영광군 법성면 진내리 법성포 뉴타운에 위치한 판매시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 음식점 및 소매점으로 이용 중이며, 감정가는 약 5.3억원입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 법성포 뉴타운 내 상업지구에 위치

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용도 높음

* 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음

* 인근 관광 자원(숲쟁이공원, 법성포단오제 등)과 연계 가능성

단점:

* 구체적인 주변 편의시설 및 대중교통 정보 부족

* 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 대한 추가 분석 필요

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

법성포 지역의 관광 자원 및 지역 특색을 활용한 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다. 특히, 해안 상가지대라는 입지적 장점을 활용한 업종 변경이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 가능성

토지이용계획상 근린상업지역에 속해 있어, 지역 경제 활성화 추세에 따라 상업 시설로서의 지속적인 활용 또는 개발 가능성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 532,160,640원입니다. 등기부상 총 채권액은 토지 390,000,000원, 건물 810,310,262원으로 총 1,200,310,262원이지만, 이는 대부분 매각으로 소멸될 권리입니다. 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금액은 없습니다. 따라서 감정가 및 주변 시세, 법성포 지역의 상권 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 내 공시지가 및 개별공시지가, 법성포 뉴타운 내 상가 임대 시세 및 공실률 등을 추가적으로 조사해야 합니다. 또한, 현장 조사를 통해 물건의 상태, 주변 환경, 상권 활성화 정도를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 정확한 권장 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 후 최종 결정을 권장합니다. (예: 372,512,000원 ~ 425,728,000원 범위 내에서 신중하게 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.