나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31004 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물 중 제1층 제104호로서, - 외벽 : 석재붙임마감, 판넬마감 등 - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 소매점으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등), 승강기설비, 시스템에어컨설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03–2 7)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 소매점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31004 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 420,000,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

건물면적: 56.46㎡ (약 17.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물 중 제1층 제104호

이용상태: 소매점

평가요약: 본건은 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

* 본건 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김기량

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업자 등록일: 2019-09-10

* 배당신고일자: 2026-05-13

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

* 상기 임차인 김기량 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2016-05-20 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(546,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액은 554,025,143원입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 등기사항 외 현황 조사가 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

지역 특징:

* 본건이 위치한 나주 빛가람동은 혁신도시 내 상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 하지만 최근 보도된 자료에 따르면 나주 혁신도시 상가의 공실률이 약 40% 내외로 전국 최고 수준을 기록하며 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다.

* 이는 공공기관 초기 이전 시 예상했던 소비층의 유입이 기대에 미치지 못하고, 투자 목적의 상가 분양이 난립한 결과로 분석됩니다.

주변 시설:

* '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 나주 혁신도시는 공공기관이 밀집해 있으나, 주말에는 외부 거주 직원들로 인해 유동인구가 감소하는 경향이 있습니다.

* 현재 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있으나, 체감 효과는 미미한 상황입니다.

* 검색 결과, 명작빌딩 인근에는 다양한 상업시설(카페, 음식점, 병원, 은행 등)이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통:

* 차량 접근이 용이하며, 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

편의시설:

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

* 현재 소매점으로 이용 중인 임차인 김기량 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

상권 침체 가능성:

* 나주 혁신도시 상가 공실률이 매우 높은 수준으로, 상권 활성화 지연으로 인한 공실 및 매출 감소 위험이 존재합니다.

* 높은 공실률로 인해 건물 관리 및 유지에 어려움이 있을 수 있습니다.

채무 규모:

* 등기부상 채무 총액이 5억 5천만 원 이상으로 높게 설정되어 있습니다. (본 경매 절차를 통해 소멸 예정)

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성 가능성은 있습니다. 그러나 최근 보도에 따르면 나주 혁신도시 전체 상가 공실률이 전국 최고 수준으로 매우 심각한 상황이며, 이는 투자 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 상권 부진으로 인한 향후 공실 및 임대 수익 확보 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 미래 성장 가능성 (정부 정책 및 추가 기관 이전 등)

* 소매점 용도로 인한 다양한 업종 전환 가능성

* 임차인 대항력 없어 인수할 보증금 부담 없음

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적 (약 17평)

9. 예상 입찰가

상기 감정가는 420,000,000원입니다.

현재 나주 혁신도시 상권의 높은 공실률과 전반적인 상가 시장 상황을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력 없는 보증금(0원)은 인수되지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치에 대한 판단이 중요합니다.

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려하되, 시장 상황을 면밀히 관찰하며 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 현 상권 상황을 고려하여 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

(이는 주변 시세 및 낙찰 사례를 바탕으로 한 초기 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.