나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31079 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I쥐삼창 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움' 6층 606호로서, 주위는 업무용빌딩 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상업 및 업무지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 6층 606호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 스타코 플렉스 마감 등, 내 벽 : 벽지바름, 타일붙임 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장, 지상 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 광주지방법원 2026타경31079 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 6층 606호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.84평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-16, 56,520,000원)

총 등기부 채권액: 2,333,820,000원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 모든 권리 소멸 예정)

1.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 2,277,300,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 '광주역한국아델리움' 6층 606호입니다. '광주역' 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 업무용 빌딩, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 업무지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인근에 광주역이 위치하고 있으며 버스 승강장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 원활한 편입니다. 본건 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 약 20미터, 남측으로 약 8미터 내외의 도로가 접해 있어 도로 교통망은 우수한 것으로 판단됩니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

광주역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지대에 속해 있어 유동인구가 풍부하고 관련 시설 이용이 편리합니다. 일반상업지역에 해당하며, 다양한 도시계획 시설(방화지구, 시가지경관지구 등)이 지정되어 있어 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

3.2. 건물 구조 및 이용 상태

해당 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 20층 중 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 스타코 플렉스 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 설비 및 편의 시설

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖춰져 있습니다. 또한, 승강기, 지하 주차장, 지상 기계식 주차장 등 편의 시설이 마련되어 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 더불어 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재할 수 있습니다.

4.2. 기타 참고 사항

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. (다만, 임차인인 주택도시보증공사는 대항력이 없습니다.) 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

최근 검색된 정보들을 종합한 결과, 해당 지역(광주광역시 북구 신안동) 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 시세 분석 및 예상 입찰가

5.1. 현 시세 분석

광주역한국아델리움 오피스텔은 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. (검색 결과,)

전용면적 49.08㎡ (약 14.84평)에 해당하는 본 물건의 경우, 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 면적 오피스텔의 전세 시세는 1억 7천만원대에서 1억 8천만원대까지 형성되어 있습니다. (검색 결과,)

KB부동산 및 디스코 등의 시세 정보에 따르면, 해당 면적대의 매매 시세는 아직 명확하게 형성되지 않았거나, 감정가와 유사하거나 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. (검색 결과,)

5.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 222,000,000원

인수되는 권리/임차보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

현재 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 전세가는 1.7억 ~ 1.8억 원 수준이며, 신축 오피스텔임을 고려할 때 향후 매매 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해볼 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 인수되는 권리가 없고 신축 건물이라는 점을 감안하면, 무리한 저가 입찰보다는 감정가 부근에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 현 시세 및 권리 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가인 222,000,000원 내외에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 주거용으로 이용 중이며, 건물 상태 및 편의 시설도 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다양한 도시계획 상의 제한이 있어 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 임대 관계는 미상이나 대항력 없는 임차인으로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 우수.

* 낙찰자가 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능.

* 주변 상업 및 업무지대 발달로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

8. 주의 사항

* 다양한 도시계획 용도지역 및 제한 사항에 대한 추가 확인 필요.

* 임대 관계 미상인 부분에 대한 잔여 확인 필요 (다만 대항력 없음).

* 주차 시설(기계식 포함)의 운영 효율성 및 관리비 등 고려.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.