나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30377 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 280-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1) : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1) : 남측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 시멘트 포장도로(사도)를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호2-가) : 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서 - 외 벽 : 벽돌 치장쌓기 및 돌붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임. - 기호2-나) : 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서 - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창 호 : 목재창호임.

이용상태

- 기호2-가) 지하: 창고, 1층: 주택, 기호2-나)는 화장실로 이용중임.

설비내역

- 기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 기호2-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

- 기호2-가) 지하는 귀 제시목록상 용도가 '주택'으로 등재되어 있으나 현황 '창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30377 (1) 사건의 전주지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 280-6번지

* 구분: 단독주택

* 감정평가액: 112,826,200원

* 토지 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

* 건물 면적: 99.12㎡ (약 30.00평)

* 제시외 건물 면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최순자

* 건축물 정보:

* 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물 (지하 1층, 지상 1층)

* 사용승인일: 1980년 07월 25일 (공부상)

* 현황: 지하 창고, 1층 주택, 별도 화장실 (건물(2-가) 지하 용도 공부상 '주택'이나 현황 '창고'로 이용중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본건은 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 지역 특성: 주위는 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 전형적인 기존 주택지대입니다.

* 토지 형상: 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로, 현재 '단독주택 부지'로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 남측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 시멘트 포장도로(사도)를 통해 출입이 가능합니다. 차량 접근성은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 고도지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(전주남초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 09월 29일 접수된 백도현 가압류 (채권액 20,500,000원)

* 말소 예정 권리: 본 건 강제경매 개시결정(채권자 최순자, 15,021,492원) 및 상기 말소기준권리 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이범 (이 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원 (무료 임대차 또는 별도 계약 가능성)

* 전입일자: 2021년 02월 15일

* 확정일자: 2021년 04월 05일

* 배당신고일자: 2026년 04월 30일

* 대항력: 있음 (전입일자 2021-02-15 기준으로 말소기준권리 2025-09-29보다 앞섭니다.)

* 주의사항: 임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 6,000만원 전액에 대한 배당을 받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주시 완산구 서서학동의 주택가에 위치하며, 주변에는 단독주택과 소규모 상가들이 혼재되어 있습니다. 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 남측 인근에 전주남초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주택가 주변으로 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점 등)이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 이 의 보증금 6,000만원은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 채무입니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가로 이어집니다.

* 제시외 건물 포함 및 일괄 매각: 총 28.90㎡의 제시외 건물이 토지 및 건물과 일괄 매각됩니다. 이는 건물 관리에 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 공부상 용도와 현황 불일치: 건물 지하가 공부상 '주택'이나 현황 '창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 정비 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 지역 지구 지정으로 인한 개발 제한: 고도지구, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 개축 등 건축 관련 행위 시 상당한 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주남초등학교 인근의 주택가에 위치한 단독주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크, 제시외 건물 포함, 건축물대장과의 용도 불일치, 개발 제한 구역 지정 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전주남초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 가격: 감정가가 112,826,200원으로, 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 때 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 토지 가치: 165㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 112,826,200원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 서서학동 251-1번지 '교원'이라는 다세대 주택의 최근 매매 정보이며, 본 건(단독주택, 280-6번지)과는 건물 유형, 건축 연도, 지번이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

* JSON 데이터 상의 '교원' 다세대 주택 거래가(2025년 10월): 18.05㎡(약 5.5평) 190,000,000원, 19.8㎡(약 6.0평) 210,000,000원, 36.95㎡(약 11.2평) 360,000,000원으로, 평당 3,200만원 이상의 높은 시세를 나타냅니다. 이는 본 건의 감정가(토지 약 225만원/평, 건물 약 250만원/평)와는 큰 차이를 보입니다.

* 본 건은 단독주택으로, 건축 연도가 오래되었으며, 감정가 수준은 지역 평균 시세 대비 합리적으로 판단됩니다.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 6,000만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 입찰가 산정:

* 감정가는 112,826,200원입니다.

* 임차인 보증금 6,000만원을 인수한다고 가정하면, 실질적인 투자 비용은 '입찰가 + 6,000만원'이 됩니다.

* 따라서, 낙찰받고자 하는 총 희망 금액에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 감정가 수준에서 약 105% ~ 115% 범위를 보수적으로 고려할 수 있습니다.

* 112,826,200원 * 1.05 = 약 118,467,510원

* 112,826,200원 * 1.15 = 약 129,754,130원

* 추천 입찰가 범위: 임차인 보증금 6,000만원 인수 가능성을 충분히 반영하여, 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다. (실제 인수 보증금은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.