나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10379 [1] 경상남도 거제시 거제면 서정리 677-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리 소재 '제일고등학교' 동측 근거리에 위치하며, 부근으로는 기존주택, 인근으로는 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약 3m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(거제현 관아 송덕비군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2025-04-17)<자연재해대책법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(거제면읍치전통문화재구역).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 5동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(2-1, 2-2)는 목조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1935.) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 목재 및 새시창호입니다.

이용상태

단독주택(공가)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서(건물)상 1개동이나 현황 및 일반건축물대장상 2개동으로 등재되어 있으며, 일련번호(2-2)는 일반건축물 대장상 면적(26.45㎡)과 실제 사정면적(약 36㎡)이 상이하여 실제 사정면적으로 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ~ㅁ) 매각 포함.
-[목록1] 지상 수목(동백나무 등) 토지에 포함 평가함.
-[목록2] 등기사항전부증명서(건물)상 1개동이나 현황 및 일반건축물대장상 2개동 임. 감정서상2-2 건물은 일반건축물 대장상 면적(26.45㎡)과 실제 사정면적(약 36㎡)이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2026타경10379 (1) 사건번호로 경상남도 거제시 거제면 서정리 677-1에 소재한 단독주택입니다.

감정가는 155,369,060원이며, 토지면적은 250.40㎡ (약 75.83평)입니다.

건물면적은 72.73㎡ (약 21.99평)이고, 건물 제시외면적은 19.40㎡ (약 5.87평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 보광캐피탈대부주식회사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 위치하며, '제일고등학교' 동측 인근 지역입니다.

주변에는 기존 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남동측으로는 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제제일고등학교, 거제제일중학교, 거제초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 다양한 개발 및 이용에 대한 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 15일에 접수된 보광캐피탈대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 98,059,420원입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 일반적인 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

단, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항으로, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 기존 주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 '제일고등학교'가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

제공된 최근 매매 정보는 '행복빌라' 및 '신현휴먼빌2'와 같은 다세대 주택으로, 거래가는 4억 9천만 원에서 5억 2천만 원 수준입니다.

이는 본건 단독주택의 감정가(1억 5천 5백만 원)와 상당한 차이를 보입니다.

다세대 주택은 2005년~2012년식 신축 연식이나, 본건 단독주택은 1935년에 사용 승인되어 연식 차이가 매우 큽니다. 이러한 차이로 인해 시세 차이가 발생하는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 거제제일고등학교, 거제제일중학교, 거제초등학교병설유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

거제시 지역 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현황과 등기사항전부증명서 간의 불일치가 존재합니다. 등기상 1개 동이나 현황 및 건축물대장상 2개 동으로, 특히 2-2호 건물의 경우 일반건축물대장상 면적(26.45㎡)과 실제 사정면적(약 36㎡)이 상이하여 실제 면적으로 평가되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

감정평가서에 'ㄱ~ㅁ'으로 표기된 제시외 건물 5동이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 활용 방안 또는 철거 계획을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 발생 시 명도 과정에 예상치 못한 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 여러 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등 재확인 작업이 필요할 수 있습니다.

검색 결과, 해당 주소지 주변에 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 여러 동의 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 1935년에 사용 승인된 오래된 건물로, 공가 상태로 이용 중입니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

권리 분석상 특별한 인수 권리는 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상과 건물 현황 불일치 등은 주의해야 할 리스크입니다.

주변 신축 다세대 주택의 시세 대비 본건 단독주택의 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 잠재적인 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 그러나 건물의 노후도, 여러 토지 이용 제한, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가가 주변 신축 다세대 주택 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 또는 가치 상승을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

250. 4㎡의 넓은 토지는 증축, 재축 또는 다른 용도로 활용할 수 있는 가능성을 제공합니다.

건물 및 제시외 건물 일괄 매각으로, 추가 부동산 취득에 따른 번거로움을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 155,369,060원

총 채권액: 98,059,420원

주변 다세대 주택 시세: 4억 9천만 원 ~ 5억 2천만 원

분석: 본건은 1935년 준공된 단독주택으로, 비교 대상인 2005년~2012년식 신축 다세대 주택의 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가가 1억 5천만 원대로 낮게 책정되었으며, 넓은 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄 매각이라는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 건물의 노후도, 복잡한 토지 이용 제한, 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.