나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10382 [1] 경상남도 거제시 고현동 1039 덕산베스트타운 109동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북측에 인근에 위치하며 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 905호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형인 평지이며 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측, 서측 및 동측으로 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호3): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호4): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10382 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1039 덕산베스트타운 109동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 1억 2천 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

사용승인일: 1998년 1월 20일

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

토지 지분: 34.5675㎡

건물면적: 74.08㎡ (약 22.41평) - 전용면적

건물 지분: 74.08㎡

1.3. 건물 정보

총 층수: 15층

해당 층수: 9층

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕

내외벽: 몰탈 페인트, 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, '거제중앙초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측, 서측 및 동측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2017년 10월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 기타 권리사항

본건과 관련된 근저당 및 가압류 등 각종 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 약 1억 7천 9백 58만원

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 덕산베스트타운

총 동수: 19동

총 세대수: 1,512세대

사용승인일: 1998년 1월 20일

주차시설: 총 643대 가능 (단, 제공된 정보 간 주차대수 합계 및 세부 내역에 일부 불일치 존재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 '거제중앙초등학교'가 위치하며, 공동주택 단지가 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

(별도 검색 결과: 주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5.2. 건축 연한

1998년에 준공된 아파트로, 건축된 지 25년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 토지이용계획의 제한

본건 토지가 제2종일반주거지역 및 각종 보호구역에 포함되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 덕산베스트타운 아파트로, 전용면적 74.08㎡ (약 22.41평)의 아파트입니다. 주변은 공동주택 밀집 지역으로 생활 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 뛰어납니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 보이며, 채무자 외 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점과 건물 연한이 오래되었다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치가 모두 있는 지역: 고현동은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 주변 교통망이 잘 갖춰져 있고, 학교 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(74.08㎡) 및 층수(9층)의 아파트 시세는 약 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 5백만원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 거래된 84.91㎡ 면적의 10층 아파트가 1억 3천만원에 거래된 점과 59.77㎡ 면적의 4층 아파트가 1억 1천 2백만원에 거래된 점을 종합적으로 고려한 것입니다. 감정가 1억 2천 2백만원을 기준으로, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 1억 1천 8백만원 ~ 1억 2천 3백만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.