나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20211 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2026.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리에 소재하며, 주위는 주택지대 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 사다리형 토지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 경사지붕 2층 건물로 외 벽: 목재마감 등, 내 벽: 목재마감 등, 창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 종물 및 부합물성질의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3) 포함. 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지에 포함하여 평가되었으며 본건 토지의 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20211 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-2 (새 주소: 해양관광로 324)

용도: 단독주택

토지 면적: 300.00㎡ (약 90.75평)

건물 면적: 146.00㎡ (약 44.16평) - 제시외 건물 23.50㎡ (약 7.11평) 포함

감정가: 176,541,500원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 반월,중앙새마을금고 (근저당권자)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리에 소재하며, 주위는 주택지대 및 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건이 소재하는 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통시 됩니다.

도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

건축물 구조 및 이용 상태: 목조 경사지붕 2층 건물로, 주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부 요약 상 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 보입니다.

말소 기준 권리: 한국자산관리공사 근저당권 (2020.12.01 접수, 금132,000,000원).

인수되는 권리: 없음. 전체 채권액이 감정가를 초과하며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (본건의 이전 소유자). 보증금 0원, 차임 0원. 2014-04-08 전입. 대항력 있음.

주의: 이전 소유자가 임차인으로 대항력을 가지는 경우, 인수 여부 및 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이 (전입일자 2024-03-04). 대항력 없음.

본 임차인은 매각으로 인해 권리를 상실하며, 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 주택지대 및 농경지대가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

혐오시설 확인: 제공된 정보상 직접적인 혐오시설 정보는 없으나, 가축사육제한구역에 해당하므로 인근에 가축 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

상업시설: 주변에 편의점, 마트 등 기본적인 상업시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 자가용 이용 시 북측 도로를 통해 진입 가능합니다.

편의시설: 지역 내 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교가 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

자연환경: 농경지대가 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (박 ): 이전 소유자가 임차인으로 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다.

토지 경계/위치 불명확: 본건 토지의 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 건물 관리에 있어 명확한 경계 확인이 필요함을 의미합니다.

제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로, 이에 대한 명도 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

개발 제한 구역: 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면에 위치한 단독주택으로, 감정가 1억 7천여만원 수준의 경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(이전 소유자)의 존재 및 토지 경계 불명확성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변이 주택지대 및 농경지대로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상되나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 분석: 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

단독주택 수요: 직접 거주 또는 임대 목적의 단독주택을 찾는 수요가 있을 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 토지 경계 명확화 및 주변 개발 여부에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 "새한비치빌라" (주소: 진동면 요장리 268-34)의 매매 정보로, 본건(요장리 3-2)과는 다른 건물(다세대 주택)입니다. 따라서 해당 시세는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건은 단독주택이며, 주변 환경은 주택지대 및 농경지대이므로, 인근의 유사 단독주택 시세 또는 지역의 토지 시세 및 건축비를 고려한 개별 평가가 필요합니다.

최근 매매 사례:

새한비치빌라 (다세대): 2024년 3월 7,500만원, 2026년 6월 7,300만원 (전용면적 약 76~82㎡). 이는 단위 면적당 가격을 산출 시 본건과 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 주택 거래가격을 가늠하는 참고 자료가 될 수 있습니다.

본건의 가치 평가:

감정가: 176,541,500원

토지 면적: 300㎡ (약 90.75평)

건물 면적: 146㎡ (약 44.16평)

건물 연식: 1996년 사용 승인 (건축 후 약 30년)

인수되는 권리/보증금: 0원.

잠재적 리스크 (토지 경계, 임차인): 이에 대한 잠재적 비용(측량비, 명도 소송비 등)을 고려하여 입찰가 산정.

예상 입찰가 산정 (보수적 접근):

감정가는 176,541,500원입니다.

인수되는 권리가 없고, 임차인 보증금 부담이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

토지 지분(300㎡)과 건물(146㎡ + 제시외 23.5㎡)을 고려했을 때, 지역의 토지 가격 및 건축비 노후도를 감안하면 감정가 수준 또는 소폭 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

다세대 주택 매매가(7,500만원)는 본건 단독주택과는 직접 비교가 어렵지만, 지역의 주택 가격 수준을 간접적으로 보여줍니다.

토지 경계 측량 및 명도 관련 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 예상합니다.

최소 입찰가: 감정가의 90% = 약 158,887,000원

적정 입찰가: 감정가 수준 = 약 176,541,500원

결론: 예상 입찰가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근 시 1억 6천만원 초중반, 적극적인 접근 시 1억 7천만원 후반까지 고려 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.