나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20191 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

‘다세대 주택’으로 이용중임. 본건의 등기사항전부증명서상 대지권의 목적이 되는 토지 중 일련번호 2,3,4 토지의 지목이 ‘답’이나 현황 ‘대’이며, 공부상 ‘2동’이나 현황 호칭 ‘102동’임. 폐문부재로 인하여 감정시 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20191 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 2동 1층101호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 연립주택, 다세대주택)

감정가: 448,000,000원

면적:

* 토지면적: 77.16㎡ (약 23.34평)

* 건물면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

준공연월일: 2020년 10월 21일

1.1. 입지조건

* 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 월영동에 위치함.

* 본건이 속한 '월영동 테라스하우스'는 2020년 10월 21일에 사용승인을 받은 다세대주택 단지로, 총 3개동 중 2동 1층 101호임.

* 단지는 총 22세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 2동에는 6세대가 거주 중임.

* 주변은 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로 판단됨.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 478,800,000원)임.

* 본건과 관련된 모든 등기 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자: 2023-12-20

* 배당신고일자: 2026-07-06

* 대항력: 없음

* 비고: 소액임차인에 해당하지 않아 보증금 인수 대상이 아님.

* 임차인: 이* (전입세대확인서상)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-19

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인임.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 지번(월영동 33-2)에 위치한 '테라스더힐'(2020년 준공, 전용면적 약 71.11㎡)이 2025년 9월 1일 17,700만원에 거래되었음.

* 인근 '골든스위트'(2013년 준공, 전용면적 약 81.79㎡)는 2026년 3월 12일 18,000만원에 거래되었음.

* 오래된 주택('성진주택', 1985년 준공, 59.4㎡)은 2026년 6월 25일 6,900만원에 거래되었음.

* 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 면적 84.14㎡ (약 25.45평)임.

* 가장 유사한 준공 시기인 '테라스더힐'(2020년 준공, 71.11㎡)의 거래가 17,700만원임을 고려할 때, 본건의 면적(84.14㎡)을 감안하면 시세는 약 20,000만원 초반대 형성 가능성이 있음.

* 특히, '테라스더힐'이 동일 지번('33-2')을 사용하고 있어 본건과 동일 단지이거나 매우 유사한 단지일 가능성이 높으므로, 해당 시세를 주요 참고 기준으로 삼는 것이 합리적임.

* 감정가 448,000,000원과 비교 시, 주변 시세 대비 현저히 높은 감정가로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 교통, 편의시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 상태(도배, 장판, 설비 등)를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음. 입찰 시 이를 반드시 고려해야 함.

* 공부상 불일치:

* 일부 토지 지목이 '답'이나 현황 '대'로 이용 중임.

* 건물 호칭이 공부상 '2동'이나 현황 '102동'으로 표기되어 있음.

* 이러한 공부상 오류는 추후 재산권 행사나 행정 절차에서 작은 불편을 야기할 수 있으나, 일반적으로 경매 절차나 소유권 이전에는 큰 영향을 미치지 않음. 그러나 명확한 확인이 필요함.

* 토지 이용계획 확인 필요: '답' 지목 토지의 현황 '대' 이용에 따른 개발행위 제한이나 관련 법규 위반 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축급에 해당하는 다세대주택임.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 저항 가능성은 낮음.

* 다만, 감정가가 주변 시세 대비 매우 높게 책정된 점, 내부 확인 불가, 공부상 오류 등의 리스크 요인이 존재함.

* 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 수익률이 높을 것으로 예상되며, 신중한 접근 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 '테라스더힐'(2020년 준공, 71.11㎡)이 17,700만원에 거래되었으며, 본건(84.14㎡)은 면적이 더 넓음.

* 면적 대비 시세 단가(약 248.9만원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 시세는 약 209,400,000원 수준으로 추정됨.

* 내부 미확인, 공부상 불일치 등 리스크를 감안하여, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유함.

* 특히, 감정가(448,000,000원)와 시세(약 209,400,000원) 간의 큰 괴리를 감안하여, 시세 수준에서의 낙찰을 목표로 하는 것이 합리적임.

* 최종 권유 입찰가 : 200,000,000원 (감정가의 약 44.6%, 주변 시세 중단 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.