나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10497 [1] 경상남도 김해시 대청동 320-2 갑오마을8단지푸르지오 802동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2026.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청 고등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서(갑오마을 8단지푸르지오 802동 1102호), 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 22층 802동 건물 내 1102호로서, (사용승인일: 2005.01.21) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 연결된 진입로가 위치하며 북동측으로 폭 약 8m 내외의 보행자전용도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(하늘사랑유치원 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10497 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 420,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 대청동 320-2 갑오마을8단지푸르지오 802동 11층 1102호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지 면적: 88.30㎡ (약 26.71평)

토지 지분: 88.301㎡ (약 26.71평)

건물 면적: 158.09㎡ (약 47.82평) - 전용면적

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 갑오마을8단지푸르지오

동/호수: 802동 11층 1102호

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총 층수: 22층 (본건 11층)

사용승인일: 2005년 1월 21일

건물 총면적 (단지): 61356.733㎡ (약 18561.85평)

세대수 (단지): 304세대

주차 대수 (단지): 217대

1.5. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 6월 9일자 고려저축은행 근저당권

매각 후 소멸되는 권리: 본건 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

인수되는 권리: 없음 (단, 임대차 관계는 미상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청 고등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

남동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 연결된 진입로가 있으며, 북동측으로 폭 약 8m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 9일 접수된 고려저축은행의 근저당권 (을9)임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

등기부 채권 총액: 486,200,000원 (참고용)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하며, 공동주택 밀집 지역임.

혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로서, 아파트 단지 밀집 및 관련 편의시설이 발달된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 마련되어 있음.

단지 인근 근린생활시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 시설

"대청 고등학교"가 인접해 있으며, "하늘사랑유치원"이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다소 다른 절차 또는 특징을 가질 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 임대 관계 미상

현재 등기부 및 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 남아있어 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 기타

건물 사용승인일이 2005년으로, 20년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동에 위치한 갑오마을8단지푸르지오 아파트 802동 11층으로, 총 4동 304세대 규모 단지의 일부임.

대청고등학교 인근에 위치하며 교통 및 주거 환경이 양호한 편임.

2005년식 건물이지만, 158.09㎡ (약 47.82평)의 넓은 면적을 가지고 있음.

권리상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 안전한 편이나, 임대차 관계 미상인 점은 유의해야 함.

유동화 물건이라는 특수성을 인지하고 접근할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

안정적인 거주 환경과 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

확장된 면적 (약 47평형)으로 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 420,000,000원

최근 매매 사례 분석:

2026년 4월, 126.346㎡ (약 38평형) 면적의 거래 사례: 31,700,000원 ~ 33,500,000원.

2026년 5월, 158.086㎡ (약 47평형) 면적의 거래 사례: 41,000,000원.

본건은 158.09㎡ 면적의 11층 아파트로, 최근 실거래가 최고가인 41,000,000원과 동일한 면적임.

감정가는 42,000,000원으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준임.

유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 최고점 또는 감정가 수준을 고려하되, 보수적으로 접근하여 39,000,000원 ~ 41,000,000원 사이를 적정 범위로 예상합니다. (최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 신중하게 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.