나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10513 [1] 경상남도 창원시 성산구 남양동 24 피오르빌아파트 209동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 남양동 소재 "남양초등학교" 남동측 인근에 위치하는 피오르 빌아파트 209동 9층 907호(집합건축물대장상 전체면적 57.1174㎡)로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통시설 등을 고려시 전반적 인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 9층 907호로서, 복도식구조이며, 외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감, 창 호: 샷시 등 이중창구조임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방2, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강 기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 토지로서 '공동주택(아파트)' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 대로3류에 접하고, 남서측 및 북서측으로 중로1류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m∼30m)(접합), 중로1류(폭 20m∼25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(룸비니유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복가득동화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기 타: 본건은 현장방문시 폐문부재 및 시건장치로 인하여 관련공부상 건축물현황도 및 인접한 동유형·유사형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문사항, 외부관찰사항 등을 참 고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매입찰시 내부구조 및 이용상태, 내부 하자 여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10513 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 남양동 24 피오르빌아파트 209동 9층907호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원

토지 지분: 22.63㎡ (약 6.85평)

전용 면적 (건물 면적): 39.70㎡ (약 12.01평)

공급 면적 (집합건축물대장상 전체 면적): 57.1174㎡ (약 17.28평)

건축물 사용승인일: 1995년 7월 27일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층 907호 (복도식)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 남양동 소재 "남양초등학교" 남동측 인근에 위치하는 피오르빌아파트 209동 9층 907호임. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선 도로와의 거리 및 인근 대중교통 시설 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로 상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 대로3류에 접하고, 남서측 및 북서측으로 중로1류에 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (룸비니유치원, 행복가득동화유치원), 절대보호구역임.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 12월 06일자 동화성세무서장의 압류 (갑5). 해당 권리보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 소멸됨.

대항력 있는 임차인: 조미숙. 보증금 130,000,000원. 전입일자 2022년 09월 28일, 확정일자 2022년 09월 13일, 배당신고일자 2026년 04월 15일. 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

대항력 없는 임차인: 박근영. 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 10월 16일. 대항력 없음.

기타 권리: 등기부등본상 여러 압류 및 강제경매 개시 결정 기록이 있으나, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

총 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 조미숙의 보증금 130,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있음).

4. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

주변 단지: 본건이 속한 피오르빌 아파트는 총 10개 동, 1560세대로 대규모 단지를 형성하고 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

5. 생활정보

교육시설: 남양초등학교가 인근에 위치하며, 룸비니유치원, 행복가득동화유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능함.

주거 환경: 15층 건물 중 9층으로, 복도식 구조의 아파트임. 1995년 준공되어 연식이 있으나, 전반적인 단지 관리가 이루어지고 있는 것으로 보임.

주차: 피오르빌 아파트 단지 전체적으로 총 404대 주차 가능 (지상 7대, 지하 20대 - 아파트 단지 전체 기준).

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (조미숙) 인수 위험: 보증금 130,000,000원의 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 실질적인 매입 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요인임.

건물 노후화: 1995년에 준공되어 약 31년 경과된 건물로, 향후 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

인근 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 인근에 유해화학물질 취급 시설, 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등과 같은 대표적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 남양동에 위치한 피오르빌 아파트 9층 물건으로, 입지 조건 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 약 1억 3천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 권리 관계를 충분히 이해하고, 예상되는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 면밀히 산정한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

향후 창원시 부동산 시장의 회복 및 개발에 따른 가치 상승 기대.

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자에게도 매력적일 수 있음.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여, 상당한 가격 할인 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원이며, 유사 면적(39.70㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 116,900,000원(13층)에 거래된 바 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 130,000,000원의 리스크를 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세와 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 필요합니다.

산정 기준: 최근 실거래가(116,900,000원) 및 감정가(123,000,000원)를 고려하고, 임차인 인수 보증금 130,000,000원이 매수인이 부담해야 할 총 비용에 포함될 수 있음을 감안하여, 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 별도 부담)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.