나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3444 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1587 은행아파트 502동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "은행아파트 502동 8층 806호(전용면적: 59.96㎡, 복도식, 남향)"로서, 대구광역시 달서구 상인동 소재 '대구상원초등학교' 북측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 광대로변 아파트단지(본건 소재 은행아파트, 장미3차아파트) 및 부속상가, 주변 도로변 근린생활시설, 남측 후면 일대 공원 및 주택지대 내 단독주택, 학교, 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 북측 광대로(상화로)변과 남서측 도로변으로 시내버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(502동) 중 8층 806호 단위세대로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "1993. 10. 18." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때「방2, 거 실겸방, 주방, 욕실 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 서측 및 북측 하향 완경사지대에 동별에 따라 계단식 형 태로 자체 평탄하게 형성되어 있는 사다리형에 가까운 토지로서, '아파트 및 부속건물, 부속상가 등의 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 완충녹지를 사이에 두고 왕복 11~12차선(양측 인도), 남서측으로 왕 복 4차선(양측 인도), 동측 및 남측 일부로 왕복 2차선(양측 인도) 포장도로 형성되어 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2014-09-15)(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(201 8-03-30)(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3444 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1587 은행아파트 502동 8층 806호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적): 제공된 자료에는 명시되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓게 형성됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

집합건물 사용승인일: 1993년 10월 18일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '대구상원초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 부속 상가, 근린생활시설, 공원, 단독주택지대, 학교, 임야지대 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 북측 광대로변과 남서측 도로변에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지는 북측으로 완충녹지를 사이에 두고 왕복 11~12차선, 남서측으로는 왕복 4차선, 동측 및 남측 일부로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨법, 교육환경 보호법, 택지개발촉진법 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2017년 11월 16일 한국주택금융공사의 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 임차인 관련 주의 문구: 임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 상태: 본건이 소재한 은행아파트 단지는 아파트, 부속 건물 및 상가 등으로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 단지 내 부속상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 본건은 상인은행아파트로, 1993년 10월 18일에 사용 승인되었습니다. 총 3개 동, 430세대로 이루어져 있으며, 최고 15층 건물입니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 교육시설: 단지 북측 인근에 대구상원초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 기타: 주변에 공원 및 주택지대가 분포하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공으로 현재 약 33년 경과한 노후 아파트입니다. 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 133,000,000원으로 감정가 113,000,000원보다 높은 편입니다. 다만, 이는 매각으로 모두 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 되지 않습니다.

* 명도: 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 시, 본 아파트 단지로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 주변 시설을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 은행아파트 502동 806호로, 실거주와 투자 목적으로 모두 고려해 볼 수 있는 아파트입니다. 1993년 준공으로 다소 노후되었으나, 주변 학군 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 다소 높게 설정되어 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸로 인해 낙찰자에게는 부담이 없는 상태입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 적합성: 대구상원초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 실제 거주하기에 무리가 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 상인동 일대는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 재건축이나 리모델링 등 개발 계획이 구체화될 경우 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 (13층): 116,500,000원

* 2026년 2월 (12층): 110,000,000원

* 2026년 2월 (6층): 100,000,000원

* 감정가: 113,000,000원

* 종합적인 시장 분석 결과, 본건(8층)의 현재 적정 시장 가치는 약 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 높이기 위한 합리적인 입찰가는 감정가의 90~95% 수준인 105,000,000원 ~ 110,000,000원 으로 예상됩니다.

* 권장 입찰가: 108,000,000원

이 가격대는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 예상되는 명도 및 부대 비용을 감안할 때 합리적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 진행 상황 및 권리 관계를 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.