나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3450 [1] 대구광역시 서구 평리동 1438-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 '서대구우체국' 서측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대의 정방형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 다가구주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로 외벽:치장타일, 돌붙임 등 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 기타:없 음.

물건 비고

일괄매각
건물과 일체로 된 발코니 및 옥탑부분은 이를 감안하여 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3450 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 1438-1 (도로명: 대구광역시 서구 서대구로19길 15)

용도: 다가구주택 (8가구), 근린생활시설(사무소)

감정가: 876,439,600원

토지면적: 201.20㎡ (약 60.86평)

건물면적: 396.28㎡ (약 119.87평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리새마을금고 (등기부상 확인)

건축물 사용승인일: 2010년 12월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (서울보증보험주식회사, 보증금/차임 0원)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 평리동에 위치하며, '서대구우체국' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 토지는 완경사지의 정방형 부지로서, 인접 도로와 대체로 등고하며 지면은 평탄합니다. 현재 다가구주택 등의 부지로 이용 중입니다.

토지 북측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 06월 30일 접수된 우리새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않아, 낙찰 시 권리 분석상 안전한 편으로 판단됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 임차인 중 서울보증보험주식회사가 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 부담할 금전적 인수 사항은 없을 것으로 보입니다. 다만, 금액이 미상이라도 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 해당 임차인의 계약 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

토지 등기부:

* 소유권 이전: 이창희(1986) → 배춘석(2010) → 김덕수(2013)

* 근저당: 우리새마을금고 (말소기준권리, 351,000,000원)

* 가압류: 신흥 (88,110,360원, 말소)

* 임의경매: 우리 (276,285,700원, 말소)

건물 등기부:

* 소유권 보존: 배춘석(2010)

* 근저당: 우리새마을금고 (말소기준권리, 351,000,000원)

* 소유권 이전: 김덕수(2013)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (95,000,000원, 106,000,000원, 말소)

* 가압류: 신흥 (88,110,360원, 말소)

* 임의경매: 우리 (276,285,700원, 말소)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026-02-02, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-29, 대항력 없음

* 서울보증보험주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 17일 (시기 불명확), 배당신고 2026-06-24, 대항력 있음 (인수 보증금 0원)

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2020-03-04, 대항력 없음

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-11-24, 대항력 없음

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-03-13, 대항력 없음

* 한국토지주택공사 (301호): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-11-22, 대항력 없음

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 서구 평리동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

'서대구우체국'이 근거리에 있어 지역 주민들의 이용이 예상되며, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

대형 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역이나, 근린생활시설의 존재로 기본적인 상권은 유지되고 있습니다.

인근 대중교통망을 통해 시내 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 주변에 평리초등학교, 평리중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: '서대구우체국'을 비롯하여 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 대형 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 녹지/환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 정돈된 환경입니다. 현재까지 파악된 정보 상으로 주변에 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서울보증보험주식회사가 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 보증금/차임이 미상인 경우 주의가 필요하므로, 해당 임차인과의 계약 내용을 면밀히 확인하여 예상치 못한 분쟁 소지를 사전에 차단해야 합니다.

* 건물 노후화: 2010년 건축물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 경사: 완경사지이므로 건축 및 토지 활용 시 제한 사항이나 추가 공사 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 평리동에 소재한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위의 권리 관계가 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

특히 '대항력 있는 임차인'의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 별도의 금전적 위험은 적어 보입니다.

8가구의 다가구 주택과 근린생활시설로 구성되어 있어, 임대 수익 창출이 가능한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

입지, 건물 상태, 임대 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다가구 주택으로서 다수의 임대 가구를 통한 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어, 토지 지분 문제나 건물 철거 분쟁 등 복잡한 권리 관계가 발생할 소지가 적습니다.

* 건물 감정평가 시 발코니 및 옥탑 부분까지 포함하여 평가되었으므로, 실제 활용 면적이 평가액 이상일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 876,439,600원

인수 보증금: 0원 (서울보증보험주식회사 보증금/차임 0원)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 임대 수익률 및 향후 임대 가능성 (공실률 포함)

* 건물 노후도에 따른 예상 수리비 및 유지보수 비용

* 주변 시세 및 최근 유사 물건의 거래 사례

* 경쟁 입찰자의 수 및 예상 입찰 경쟁률

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망

잠정적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 현장 방문 조사 및 권리 분석 내용을 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

예상 범위: 613,500,000원 ~ 701,100,000원

본 제안은 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 철저한 사전 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.