나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600694 [1] 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 2동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 "대전 IC" 남서측 근거리에 소재하는 신동아아아파트 (총13동 914세대) 2동 1층 103호로, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대로변 후면 주택지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북동측 근거리에 "대전IC" 및 남서측 대로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상14층 중 1층 103호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1990.09.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : PVC샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 출입문개폐시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사인 2필지 일단의 사다리형 토지로, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◎ 1번지 [토지이용계획확인서]상, 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)). ◎ 6-2번지 [토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 2동 1층 103호에 소재하는 아파트 경매 물건입니다.

사건번호는 대전지방법원 2026타경600694 (1)이며, 감정평가액은 219,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 1990년 9월 27일로, 준공 후 약 36년이 경과된 아파트입니다.

토지 면적은 46.65㎡ (약 14.11평)이며, 건물 면적은 84.56㎡ (약 25.58평)입니다.

해당 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "대전 IC" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대로변 후면 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 "대전 IC"가 위치하고 남서측 대로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 완경사인 2필지 일단의 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지는 남서측으로 중로변에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로 및 중로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 18일 신한은행이 설정한 근저당권 (권리금액 179,300,000원)입니다.

이후에 설정된 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

본건의 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

그러나, 임대차 내역 중 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전 IC 및 대전복합터미널이 인근에 위치하여 교통 및 물류의 요충지로서의 이점을 가지고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지 외에도 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어, 기본적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

대로변 후면에 위치하나, 대전 IC 인접으로 인해 물류 이동이 잦을 수 있습니다.

주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 다수 존재하여 주거 환경 측면에서 긍정적입니다.

현재까지 파악된 혐오시설은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 신동아아파트는 총 13개 동, 914세대로 구성된 대단지입니다.

해당 물건은 1층에 위치하며, 전용면적 84.56㎡ (약 25.58평) 규모입니다.

아파트 단지는 1990년 9월 27일에 사용 승인되었으며, 총면적 94,360.305㎡, 주거전용면적 78,176.14㎡입니다.

주차 시설은 총 548대 (세대당 약 0.6대) 수용 가능합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층/지상 14층 건물 중 1층에 해당합니다.

내부 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 승강기, 출입문 개폐 시설 등을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

건축물대장상 '12동'으로 기재된 정보도 있으나, 본건 주소는 '2동'으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물은 1990년 준공되어 약 36년차로 노후화가 진행되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링/재건축에 대한 필요성이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 추후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특성은 경매 절차 자체에 직접적인 위험을 주지는 않으나, 채권자 및 채무 관계의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 신동아아파트 경매 건으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

대전 IC 인근의 우수한 교통 접근성과 단지 주변의 생활 편의시설은 장점입니다.

다만, 36년차의 노후화된 건물 연식과 임차인 정보의 불확실성은 고려해야 할 요소입니다.

건물 1층이라는 점 또한 시세 대비 가격 결정 시 반영될 수 있습니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호하나, 명도 및 건물 노후도에 대한 철저한 사전 조사와 계획이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 말소기준권리에 의해 모두 소멸되는 안전한 물건입니다.

대전 IC 및 대전복합터미널 인접으로 교통 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

아파트 단지 내 복리시설 및 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

최저매각가격 (감정가 80%): 175,200,000원

최근 유사 면적 (84.56㎡) 거래 사례:

2026년 7월 10일: 203,000,000원 (15층)

본 물건은 1층이라는 점을 감안하여, 최근 거래된 15층 시세 (203,000,000원) 대비 약 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이는 최저매각가격인 175,200,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 범위는 최저매각가격 이상이며, 시장 시세 대비 1층의 이점을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.