나이스옥션 법원경매 대전 2026타경215 [1] 대전광역시 중구 선화동 390 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

순번 (1) 본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "중구청역" 북서측 인근에 소재하며 주위는 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지대임. 순번 (3) 본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "중구청역" 북측 인근에 소재하며 주위는 각종 근린 생활시설, 다가구주택, 업무시설 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

순번(1, 3) 공히 본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역(중 구청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

순번(1) : 세장형의 토지로 평지이며 주거용 건물의 부지임 순번(3) : 가장형의 토지로 평지이며 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태

순번(1) : 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로 와 접함 순번(3) : 북서측으로 폭 약15m 내외의 포장도로와 접하고 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도 로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

순번(1) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-06-20)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06- 20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(202 5-01-03)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>. 순번(3) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-06-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-06- 20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(202 5-01-03)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

순번(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 (사용승인일자: 1966.6.21) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 및 목제 창호임. 순번(4) 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 외벽: 외장타일, 루바, 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(2) 1, 2층 : 단독주택 지하실 : 폐문 및 이해관계인 부재임. 순번(4) 1층 : 한의원 2층 : 공실.

설비내역

순번(2) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음 순번(4) 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

순번(2) 1, 2층 건물의 공부상 용도는 "사무실"이나 현황은 "단독주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지분매각임, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음
- 목록 1 지상에 소재하는 정원수는 토지 가격에 포함하였으며 목록 2 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광 설비는 건물 가격에 포함하여 평가함
- 목록 2 건물의 1, 2층 공부상 용도는 '사무실'이나 현황 '단독주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경215 (1)

소재지: 대전광역시 중구 선화동 390

용도: 단독주택 (공부상 용도는 제2종근린생활시설/사무실이나 현황 단독주택으로 사용 중)

감정가: 632,546,270원

토지면적: 308.10㎡ (약 93.2평)

토지지분: 220.07583㎡ (약 66.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.43㎡ (약 45.5평)

건물지분: 107.45㎡ (약 32.5평)

건물 제시외면적: 45.78㎡ (약 13.8평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

주요 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 재정비촉진지구

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 용도(사무실)와 현황(단독주택) 차이 존재. 정원수, 태양광 설비는 평가에 포함됨.

2. 입지조건

소재지: 대전광역시 중구 선화동 390

주변 환경:

* 본 건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "중구청역" 북서측 및 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 기존 주택지대 및 주거/상업 혼용지대로 형성되어 있습니다.

* 토지 관련 감정평가에서 순번(1) 토지는 주거용 건물의 부지, 순번(3) 토지는 상업용 건물의 부지로 구분되었습니다.

교통상황:

* 본건까지 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 지하철 1호선 "중구청역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

* 순번(1) 토지는 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 내외 및 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 순번(3) 토지는 북서측 폭 약 15m 내외 및 남측 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 이OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

말소기준권리:

* 토지/건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 '김대순지분, 구본준지분 가압류'(채권자: 이동윤, 금147,817,000원)입니다.

* 2026년 4월 15일 접수된 '김대순지분, 구본준지분 강제경매'(채권자: 이동윤, 181,895,905원)는 본 건(2026타경215)의 개시결정 등기이며, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 147,817,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 별도 임차인 정보 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요만 기재되어 있으나 구체적인 내용은 없음)

4. 상권분석

위치: 대전광역시 중구 선화동, 중구청역 인근

상권 특성:

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 및 업무시설이 분포합니다.

* "중구청역" 역세권이라는 입지적 장점이 있습니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 기존 주택지대와 상업시설이 혼합된 형태로, 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

교통:

* 대전 지하철 1호선 중구청역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 노선의 시내버스를 이용할 수 있습니다.

편의시설:

* 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적)

주거환경:

* 주변이 단독주택 및 다세대주택 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각:

* 본 건은 토지 및 건물 일부 지분만 매각되므로, 단독 소유권 취득 시와 달리 공유자와의 관계 설정 및 재산 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 명도 진행 시 공유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 복잡성을 야기할 수 있습니다.

공유자 우선매수권:

* 해당 물건에 대해 공유자 우선매수신고가 있었으나, 보증금 미납으로 실효되었습니다. 그러나 낙찰 후에도 공유자와의 관계는 지속될 수 있음에 유의해야 합니다.

건물 용도 불일치:

* 건물(2)의 경우, 공부상 용도는 '사무실'(제2종근린생활시설)이나 현황은 '단독주택'으로 사용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 관련 정정, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

건물 노후화:

* 본 건물의 사용승인일자가 1966년으로, 상당한 노후화가 진행되었습니다. 이에 따른 유지보수, 리모델링 또는 재건축 필요성을 검토해야 합니다.

제시외 건물:

* 45.78㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 감정평가에 반영되었으나 권리관계 및 철거/원상복구 여부에 대한 확인이 필요합니다.

재정비촉진지구 지정:

* 개발 계획에 따라 향후 건축 규제 변경, 사업 추진 등 변동성이 발생할 수 있습니다. 이는 긍정적 또는 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 선화동의 역세권에 위치한 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만 지분 매각이라는 특성상 소유권 확보 및 향후 재산 관리 측면에서 복잡성이 따릅니다. 공부상 용도와 현황의 불일치, 상당한 건물 노후도 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 공유자와의 관계 설정 및 향후 개발 계획에 대한 면밀한 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 대전 중구청역 인근 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

토지 가치: 308.10㎡ 규모의 토지 중 220.07583㎡ 지분을 확보하게 됩니다.

주거/상업 혼합지역: 지역 특성상 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 632,546,270원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

시세 분석:

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 주변 '다세대' 주택 거래 사례와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매가는 4900만원에서 1억 4500만원 수준으로, 본 건의 규모와는 차이가 큽니다.

* 본 건의 토지 지분은 약 66.6평, 건물 지분은 약 32.5평입니다. 대전 중구 선화동 제3종일반주거지역의 토지 시세는 평당 1,000만원 이상으로 형성될 수 있으며, 재정비촉진지구라는 점을 고려하면 더 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 감정가 6.3억원 수준은 토지와 건물 전체를 포괄한 가치로 판단됩니다. 지분 매각이라는 점과 건물 노후도, 용도 불일치 등의 위험 요소를 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 할인될 가능성이 있습니다.

* 다만, 공유자 우선매수 신고가 있었다는 점은 해당 지분에 대한 시장의 관심이 존재함을 시사합니다.

예상 입찰가:

* 본 건은 지분 매각이고, 건물 노후 및 용도 불일치 등의 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 예상할 수 있습니다.

* 대략적인 예상 입찰가 범위: 5억 1천만원 ~ 5억 7천만원.

* 이는 현재 시점에서의 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황, 시장 분위기, 권리 관계 명확성 등에 따라 변동될 수 있습니다.

주의사항:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.