나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600709 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 3층320호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시내 상가지대로서 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제3층 제320호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지로서 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 왕복6차선, 남서측으로 포장도로에 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류 (폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600709 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 3층320호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 면적 정보

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

토지지분: 8.4759㎡ (약 2.56평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.8957㎡ (약 9.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제3층 제320호

내외벽 마감: 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시창호

준공일: 2015년 04월 10일

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 중심상업지역

지구단위계획: 지구단위계획구역(행정중심복합도시)

기타 제한사항: 시가지경관지구(중심), 광로3류 (폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성이 우수하여 전반적인 교통 상황은 편리합니다.

4.

권리분석

4.1. 권리 분석 결과

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 07월 03일 접수된 세종세무서장의 압류 (말소기준권리)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 01일

* 확정일자: 2021년 01월 11일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 02월 20일

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을구 3번, 2025년 02월 20일 등기)

4.3. 인수 사항

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(이 , 보증금 118,000,000원)이 존재합니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 리베라종합건설주식회사 (2015.04.15)

* 소유권이전: 신혜영 (2015.04.27)

* 소유권이전: 한해란 (2020.12.28)

* 압류: 세종세무서장 (2024.07.03, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이경민 (2025.02.20, 인수)

* 강제경매: 이경민 (2026.04.13, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.06.16, 말소)

등기부채권 총액: 118,000,000원

5.

상권분석

5.1. 주변 시세 분석

세종시 나성동 일대의 도시형생활주택 및 소형 오피스텔은 행정중심복합도시의 지속적인 개발과 함께 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 본 건과 유사한 면적(전용 약 9평)의 경우, 최근 매매 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 시세 반영에 중요한 변수가 될 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 자체 정보

세종시 리베라 아이누리 도시형생활주택은 총 8층 건물로, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(사무소), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

6.

생활정보

6.1. 편의 시설

단지 인근으로 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 국세청 등 관공서가 인접해 있으며, 공원 및 학교 등도 가까이 위치하고 있어 정주 여건이 우수합니다.

6.2. 대중교통

단지 인근 BRT 정류장 이용이 편리하며, 세종시 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금입니다. 임차인 이경민 씨의 보증금은 118,000,000원으로, 이는 현재 감정가(102,000,000원)보다 높은 금액입니다. 따라서 경매 낙찰 후 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

7.2. 내부 확인 제한

현황 상 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하고, 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 면밀한 검토와 함께 인수 부담을 감안한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9.

투자 포인트

* 행정중심복합도시 중심상업지역 내 위치하여 미래가치 상승 잠재력 보유

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 소형 면적으로 1인 가구 및 소액 투자자에게 적합

* 선순위 임차권 등기가 명확하여 권리관계 파악 용이 (단, 인수 조건임)

10.

예상 입찰가

현재 감정가는 102,000,000원입니다. 하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 이 부분이 입찰가에 크게 반영되어야 합니다. 실수요자 입장에서 인수 보증금을 고려할 때, 감정가 이하의 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

상권 및 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 판단되나, 임차인 인수 부담을 고려할 때, 잠재적 인수 금액(118,000,000원)을 포함한 총 매수 비용을 감안해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 판단과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.