나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10236 [1] 충청북도 옥천군 안내면 동대리 55 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.04.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 일반목구조 경사지붕(징크철판) 2층 단독주택으로서, 외벽: 벽돌붙임 마감, 지붕: 징크 철판 지붕, 창호: 새시 창호임. 기호 2: 일반목구조 경사지붕(징크철판) 단층 단독주택으로서, 외벽: 벽돌붙임 마감, 지붕: 징크 철판 지붕, 창호: 새시 창호임.

이용상태

기호 1, 2 : 공히 단독주택(공실)으로 이용 중임.

설비내역

공실으로 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 포함하여 평가하였음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 건물에 대한 평가이며, 본건에 소재하는 제시외건물(지적 및 건물개황도 참조) 은 개략적인 실측에 의해 평가하였으니 경매진행시 참고바람. 2) 본건 건물은 일반건축물대장에 등재되지 아니한 상태에서 강제경매개시결정등기의 촉탁으로 인하여 등기사항전부증명서에만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서에 근거하여 평가하였으니 경매진행시 참고바람. 3) 본건 건축물은 사용승인일이 명시되어 있지 아니하여, 정액법으로 감가수정하되 건축 물의 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병행하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2025타경10236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 안내면 동대리 55 주1동

용도: 단독주택

감정가: 206,137,280원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 154.56㎡ (약 46.75평)

건물지분: 154.56㎡ (약 46.75평)

건물 제시외면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 건물만매각

특이사항: 건물만매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 건물만매각

(매각 대상에 대한 정보가 '건물만매각'과 '일괄매각'으로 상충되어 있어, 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.)

2. 입지조건

2.1. 지역 정보

본 물건은 충청북도 옥천군 안내면 동대리 소재의 단독주택입니다. 안내면은 옥천군의 농촌 지역으로, 지역의 자연환경 및 생활 편의시설 접근성을 고려해야 합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재지는 지방도로를 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 안내면 소재지 중심지 및 옥천읍내로의 접근성은 도로망에 따라 상이할 수 있으며, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 수 있습니다. (상세 정보는 주변 교통망 검색 필요)

2.3. 주변 시설

주변 지역은 단독주택 및 농경지 등으로 이루어져 있을 가능성이 높습니다. 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 안내면 소재지 또는 인근 읍내 지역으로 이동해야 할 수 있습니다. (주변 편의시설 및 혐오시설 관련 상세 정보 검색 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 4월 14일 접수된 강제경매개시결정등기(채권자: 윤인기, 권리금액: 4,540,800원)입니다.

3.2. 등기부현황

등기부상 소유권은 김응열 외 1명이며, 강제경매 개시 결정 등기가 접수되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 매각으로 소멸되는 내용의 권리들은 매각 이후 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 기재는 없으나, 물건명세서 비고란에 '지상권개요: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'이라고 기재되어 있어, 지상권의 존재 여부 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보가 명시적으로 제공되지 않았으나, 인수 보증금이 0원이라고 기재되어 있습니다. 다만, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 옥천군 안내면 동대리는 농촌 및 전원 주거지 특성을 가질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주변 상권은 발달되지 않았을 가능성이 높으며, 단독주택 위주로 형성된 주거 지역일 수 있습니다.

4.2. 상업 활동

주요 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권은 인근 옥천읍 등 더 큰 행정구역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 본건 자체의 상업적 가치보다는 지역 내 주거 수요에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

본건은 일반목구조 경사지붕(징크철판)의 2층 단독주택(기호 1) 및 단층 단독주택(기호 2)으로 구성되어 있습니다. 외벽은 벽돌붙임 마감이며, 창호는 새시입니다. 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

현재 공실로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비 등이 포함되어 평가되었습니다.

5.3. 공부와의 차이

건축물대장과 등기사항전부증명서 상의 차이에 대한 별도 언급은 없으나, '기타참고사항'에서 본 건물이 일반건축물대장에 등재되지 아니한 상태에서 등기사항전부증명서에만 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 건축물대장 정비 또는 관련 법규 적용 시 문제가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 대상 불명확성

본건은 '매각대상: 건물만매각', '특이사항: 건물만매각', '특수물건정보: 건물만매각'으로 표시되어 있으나, '주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함' 및 '물건명세서 참고사항: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 상반된 내용이 존재합니다. 이는 토지 포함 여부 및 제시외 건물의 매각 포함 여부에 대한 혼란을 야기하며, 입찰 전 반드시 법원이나 관련 기관을 통해 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물대장 미등재 상태

본건 건물은 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태로 등기사항전부증명서에만 등재되어 있습니다. 이는 건축 관련 법규 위반이나 추후 건축물대장 발급, 증축, 대수선 등에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 사용승인일 미상

건축물의 사용승인일이 명시되어 있지 않아, 정확한 건축 연식을 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 감가수정 시 정액법과 함께 관찰감가법이 병행되었으며, 건물의 노후화 상태 및 유지보수 필요성에 대한 추가적인 현장 확인이 요구됩니다.

6.4. 토지 미포함

본건은 토지가 매각 대상에서 제외되어 '건물만 매각'입니다. 건물 소유권만 취득하게 되므로, 토지 사용에 대한 권리(예: 지상권, 사용수익권 등)가 명확히 확보되지 않으면 향후 건물 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.5. 공실 상태

현재 건물이 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 수리 및 보수가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용 발생이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 옥천군 안내면 소재의 단독주택으로, 감정가는 2억 6백여만 원입니다. 건물 면적은 약 46.75평이며, 약 10.29평의 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

가장 심각한 리스크는 '건물만 매각'이라는 명시와 '일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 상반된 정보가 혼재되어 있다는 점입니다. 이는 입찰 참여자에게 매우 큰 혼란을 줄 수 있으며, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

또한, 건물이 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태로 등기되어 있으며, 사용승인일이 불명확하다는 점은 향후 건물 관리 및 법적 문제 발생 가능성을 높입니다. 토지가 매각 대상에서 제외되어 건물만 소유하게 되는 점 또한 신중한 검토가 필요합니다.

현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉각적인 관리 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 본 건은 명확한 현장 조사와 법률 검토를 통해 상반된 매각 정보, 건축물 현황, 토지 사용권 등을 반드시 확인한 후에 입찰을 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 옥천군 안내면 지역의 단독주택으로, 해당 지역의 주거 수요를 충족시킬 잠재력이 있습니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있어, 실제 활용 가능한 면적이 평가 면적보다 넓을 수 있습니다.

* 만약 매각 대상 정보의 불확실성이 해소되고 토지 사용권이 명확하게 확보된다면, 지역 내에서 저평가된 물건이 될 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 206,137,280원으로, 건물 연면적 154.56㎡ (약 46.75평)을 기준으로 평당 약 440만원 수준입니다. 제시외 건물 34㎡ (약 10.29평)까지 포함하면 평당 단가는 더 낮아집니다.

주변 지역(옥천군 안내면)의 단독주택 시세는 지역 내 부동산 현황에 따라 차이가 크지만, 일반적으로 옥천읍내 시세보다 낮은 편입니다. 신축 또는 최근 리모델링된 주택의 경우 평당 300만원 이상 호가하는 사례도 있으나, 연식이 오래되거나 관리가 필요한 주택은 평당 150만원 ~ 250만원 수준에서 거래될 수 있습니다.

9.2. 리스크 반영

본 건은 '건물만 매각'과 '일괄매각'이라는 상반된 정보, 건축물대장 미등재, 사용승인일 미상 등 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한 토지가 포함되지 않은 점은 건물 사용에 있어 잠재적인 제약이 될 수 있습니다. 이러한 불확실성과 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 고평가일 가능성이 높습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 73% ~ 87% 수준입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 관리 상태, 주변 환경을 파악하고, 법원 또는 관련 기관을 통해 매각 대상 범위 및 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.