나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30181 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 101동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑 초등학교" 북측 인근의 충주시티자이 아파트 단지내 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설(초등학교, 중학교) 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택(아파트) 중 101동 제8층 801호로서 외 벽 : 시멘 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙26)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30181 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 101동 8층801호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 가치

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

토지면적: 48.88㎡ (약 14.8평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 지분 면적: 59.9959㎡ (약 18.15평)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.4. 권리관계 요약

총 채권액: 288,800,000원 (2억 8천 8백 8십만원)

말소기준권리: 을1 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 2022-10-24 접수)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (다만, 지상권에 대한 언급이 있으나 상세 내용은 확인 필요)

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 임대관계 미상.

1.6. 특이사항

명시된 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리에 소재한 충주시티자이 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 중앙탑 초등학교가 북측 인근에 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(충주기업도시)에 속합니다. 또한 중로1류 및 2류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(유치원, 초/중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 2022-10-24 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 을2 근저당권 및 갑5 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑4, 2022-10-24) 및 신탁 등기 말소(갑3, 2018-01-30) 사항도 확인됩니다.

3.2. 인수 가능 권리

현 상태에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'라는 문구가 있으나 상세 내용은 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 권리

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 점유자가 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 구체적인 권리 관계 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 중앙탑 초등학교, 중앙탑 중학교 등 교육시설이 인접하여 교육 환경 또한 우수합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

4.3. 종합

주거 기능이 중심이 되는 아파트 단지 상권으로, 배후 수요가 풍부하며 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요

아파트명: 충주시티자이

사용승인일: 2017년 11월 29일 (준신축급)

총 동수: 20동

총 세대수: 1596세대

최고층: 20층

5.2. 해당 물건 정보

동: 101동

층: 8층

전용면적: 59.9959㎡ (약 18.15평)

5.3. 주차 및 부대시설

아파트 단지 내 총 232대의 주차가 가능하며 (지상 3대, 지하 42대, 총 주차대수 1844대), 전기차 충전 시설도 지하에 41대 설치되어 있습니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대관계 미상으로 인한 점유자 파악 및 명도 협상이 가장 큰 리스크 요인입니다. 점유자의 퇴거 여부, 명도 조건 등을 사전에 면밀히 확인해야 하며, 명도 지연 또는 강제 집행 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 확인

'물건명세서 참고사항'에 기재된 '지상권'에 대한 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 통상적인 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리이지만, 혹시 모를 예외 사항이나 추가적인 권리관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면의 신축급 아파트(2017년 준공)로, 59.9959㎡(약 18.15평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 입지, 교통, 교육 환경이 우수하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 하부로 정리되어 있어 비교적 안전한 편이나, 임대관계 미상으로 인한 명도 부담은 반드시 고려해야 합니다. 감정가는 2억 1천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 이를 하회하는 수준이므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신식 건물 상태 유지.

* 안정적인 입지: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 주거 선호 지역.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하부의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 안전한 경매 물건.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가와 감정가 간의 격차를 이용한 합리적 입찰 시 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 아파트(충주시티자이, 전용 59.9959㎡)의 2026년 7월 실거래가는 18,800만원에서 19,700만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 21,000만원으로, 최근 실거래가 대비 약 10% 이상 높게 책정되었습니다.

물건의 층수(8층)는 양호한 편이나, 명도 리스크와 낙찰 후 예상되는 제반 비용(취득세, 이사 비용 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 19,000만원 ~ 20,000만원

본 보고서에서는 19,500만원을 합리적인 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 93% 수준이며, 최근 최고 실거래가보다도 높은 금액이므로, 신중한 판단이 요구됩니다. 명도 과정에서의 변수와 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.