나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50435 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 105동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 용암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 인근은 학교, 근린생활시설, 주택 및 아파트단지 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1504호로서, 외벽 : 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 4차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50435 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 105동 15층1504호

물건종별: 아파트

감정가: 101,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 소재하며, 용암초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 학교, 근린생활시설, 주택 및 아파트 단지가 혼재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측 및 북서측으로는 보도와 차도가 분리된 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암1택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 소유권 이전 기록은 정유헌, 하미남, 정은진(증여) 순으로 확인됩니다.

말소기준권리인 삼성생명보험주식회사의 근저당(49,500,000원)을 포함하여, 신한카드의 가압류 및 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 60,691,376원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 용암동 일대는 다수의 주공아파트 단지가 밀집한 대규모 주거 지역입니다.

단지 내 또는 인근 상가를 중심으로 한 근린생활시설이 발달해 있으며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 소비 수요가 예상됩니다.

주변의 유사 아파트 단지 및 상가와의 경쟁이 존재하지만, 지역 내 생활 편의시설로서의 기능은 무리 없이 수행될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육 환경: 본 물건은 용암초등학교, 용암중학교, 원봉중학교, 청석고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다. 해당 학교들은 교육환경 보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 편리하며, 자가용 이용 또한 원활합니다.

주거 환경: 아파트 단지 내 녹지 공간 및 부대시설(노인정, 놀이터 등)이 갖추어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1994년에 사용 승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 감정평가액 101,000,000원 대비 최근 실거래가 및 전세가(보증금)가 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

명도: 인수 보증금이 0원이므로 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간적, 정신적 소요가 발생할 수 있습니다.

지역 내 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 건물 신축 또는 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 및 토지이용계획을 종합적으로 검토한 결과, 인근에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 청주 용암 주공 1단지 아파트로, 15층 중 15층에 해당하며 전용면적 49.8㎡(약 15평)의 소형 평형입니다. 초등학교가 인근에 있고 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역에 속합니다. 1994년 준공된 비교적 오래된 아파트이지만, 15층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 거의 없으며, 임차인 보증금 인수액도 0원으로 확인되어 낙찰 후 명도 과정에서 예상되는 금전적 리스크는 낮습니다. 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소형 평형의 실수요 확보 용이: 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 인기가 높은 전용 49.8㎡(약 15평) 사이즈로, 빠른 시일 내에 실수요자에게 매각 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

저평가 가능성: 감정가(101,000,000원) 대비 최근 거래가(최고 80,000,000원) 및 전세가(보증금 78,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

우수한 교육 및 교통 환경: 다수의 학교가 밀집해 있고 주요 도로 및 버스 정류장이 가까워 주거 편의성이 뛰어납니다.

권리관계 단순화: 말소기준 권리인 근저당 외의 권리가 모두 소멸되며, 임차인 인수 보증금도 없어 낙찰 후 권리 정리 부담이 매우 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 실거래가 (동일 평형 기준):

2026년 3월 3일: 80,000,000원 (6층, 102동)

2026년 6월 23일: 65,500,000원 (3층, 101동)

2026년 7월 16일: 72,000,000원 (3층, 동 미기재)

최근 전세가 (동일 평형 기준):

2026년 6월 8일: 보증금 78,000,000원 (15층, 105동 - 본건과 동일 층)

종합 분석: 본 건은 15층 고층으로, 동일 층수의 전세 보증금(78,000,000원)이 최근 거래된 최고가(80,000,000원)와 유사한 수준을 형성하고 있습니다. 감정가 101,000,000원은 이러한 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다. 투자 포인트에서 언급된 저평가 가능성과 실수요자 선호도를 고려하여, 최근 최고 실거래가 또는 동일층 전세 보증금 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 80,000,000원

(입찰 희망가는 본 물건의 현재 시장 가치, 투자 목적, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.