나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50410 [1] 충청북도 청주시 서원구 수곡동 239 대림아파트 201동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 "청주교육대학교" 서측 인근에 소재하고, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 아파트지대이며, 제반 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제4층 제405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부 일부 수리를 요함.(첨부 사진 확인) 임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 내부 누수 등이 있어 일부 수리를 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원에서 진행 중인 2026타경50410 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 자료입니다. 해당 물건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동에 위치한 대림아파트 201동 4층 405호이며, 아파트로 이용 중입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50410 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 수곡동 239 대림아파트 201동 4층405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

* 건물면적: 68.31㎡ (약 20.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동에 소재한 "청주교육대학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 전형적인 아파트 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 아파트지대. 청주교육대학교가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로는 공도와 잘 연결되어 있습니다. 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 대체로 양호합니다.

* 도로: 본건 단지 내 도로는 공도와 연계되어 있으며, 주변 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서울보증보험입니다. 등기부등본 상 총 채권액은 80,600,000원입니다. 말소기준권리는 청주시의 압류(갑5)이며, 경매개시결정 등기(갑7)는 서울보증보험의 강제경매로 확인됩니다.

* 경매개시 및 말소기준권리: 청주시의 압류(갑5)가 말소기준권리이며, 서울보증보험의 강제경매(갑7)로 본건 경매가 개시되었습니다.

* 등기부상 권리분석: 본건 등기부상 모든 권리(주택임차권 포함)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 한국토지주택공사의 주택임차권(을9)은 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사:

* 보증금: 80,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-13

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황 상 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소 등기되어 있어 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 물건명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 관련 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 아파트 단지, 청주교육대학교 등.

* 혐오시설 유무: 지도 서비스 및 주변 정보 확인 결과, 본건 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 대림2차아파트는 1987년에 사용 승인된 비교적 오래된 아파트 단지입니다.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 대림2차아파트

- 준공년도: 1987년 7월 23일 (사용승인일 기준)

- 최고층/해당층: 5층 중 4층

- 세대수: 120세대 (아파트 정보 종합 기준)

- 주차: 총 주차대수 100대 (지상/지하 포함)

- 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 물건 상태: 본건 내부 누수 등이 있어 일부 수리가 필요한 상태입니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 권리관계: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 그러나 임대관계가 미상으로 기재된 부분은 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

* 기타: SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 어렵습니다. 낙찰 후 인수 조건이나 절차 상의 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구의 준수한 입지조건을 갖춘 아파트 물건입니다. 1987년 준공된 연식으로 인해 일부 수리가 필요하지만, 주변 환경이 양호하고 교통이 편리하여 실수요자 또는 장기적인 관점의 투자자에게 고려될 수 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 내부 수리 비용과 SGI 인수 조건 변경에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 청주교육대학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 확보됩니다.

* 가격: 감정가 1억 원 대비 최근 실거래가를 고려했을 때, 수리 비용 감안 시 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 잠재력: 노후 아파트 단지이므로, 향후 리모델링이나 재건축 가능성도 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 주변 시세, 물건 상태, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되었습니다.

* 시세 분석:

- 건물면적 68.31㎡ (약 20.66평)에 해당하는 본건은 유사 면적의 최근 거래 사례를 볼 때, 수리되지 않은 상태 기준으로는 100,000,000원에서 110,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (예: 73.08㎡ 면적의 3층 매물이 2025년 9월 110,000,000원에 거래됨)

- 그러나 본 건은 내부 누수 등으로 인한 수리가 필요하며, 이는 상당한 추가 비용을 발생시킵니다. 따라서 이러한 수리 비용을 감안한 실질 가치 평가가 중요합니다.

- 감정가 100,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있으나, 수리 비용을 고려하면 다소 높게 책정되었다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

- 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 수리 비용을 보수적으로 반영하고, 권리 관계의 불확실성을 최소화하기 위한 금액입니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.