나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50422 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 14층 건물 내 제가열동 제6층 제602호 로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 장판 및 일부 타일 마감 등 -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭8미터 내외 및 북서측으로 노폭15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북상업정보고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경50422 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 47,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.35㎡ (약 3.73평)

건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 소재하며, "덕성초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 간선도로와 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 남동측으로 노폭 8미터 내외, 북서측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(무궁화유치원, 충북상업정보고등학교)으로 지정되어 있어 일부 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김경애

보증금: 44,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 05일

확정일자: 2025년 01월 14일

배당신고일자: 2026년 04월 22일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본 경매 절차에서 보증금 전액(44,000,000원)이 배당받거나 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 등기부 요약

- 2024년 12월 10일: 소유권 이전 (상속) - 김명식 (등기구분: 갑12)

- 2026년 04월 13일: 강제경매 개시 결정 (채권자: 충북신용보증재단, 권리금액: 11,090,719원, 말소기준권리) (등기구분: 갑17)

본 경매로 인해 말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 권리는 없어 보이며, 낙찰 시 위 채무는 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의 시설

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설, 주택이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 무리가 없습니다. 덕성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 율량신라아파트

준공일: 1995년 10월 05일 (2026년 기준 31년차)

건축 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 최고 14층, 총 2개동, 252세대

난방 방식: 개별난방

주차: 총 20대 (지상 4대, 지하 2대 - 정보 상이, 외부 자료 기준)

단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 내외부 상태 (감정평가서 요약 기반)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.

- 바닥: 장판 및 일부 타일 마감 등.

- 창호: 샷시 창호 등.

- 설비: 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 화재 설비 등을 갖추고 있습니다.

- 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1995년 준공된 아파트로, 31년차 건물에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 교육환경 보호 구역

본건 토지이용계획상 학교(덕성초등학교) 및 유치원과 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (리스크 미미)

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 총액이 0원으로 책정되어 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 율량신라아파트 6층에 위치한 물건입니다. 30.60㎡(약 9.26평)의 전용면적을 가진 소형 아파트로, 1995년에 준공되어 건물 연식이 31년차에 해당합니다. 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하여 기본적인 주거 생활은 가능하며, 덕성초등학교 및 버스정류장 등이 인접하여 입지 조건은 보통 수준입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수할 보증금이 없어 낙찰자가 추가 부담할 사항은 없습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례들이 4,400만원에서 4,800만원 사이에 분포하고 있으며, 감정가 4,700만원은 이에 부합하거나 약간 하회하는 수준입니다. 다만, 최근 거래된 조금 더 큰 면적의 고층 매물이 6,200만원에 거래된 점은 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형 아파트로 실수요 및 소액 투자에 적합합니다.

* 인수 부담이 없는 대항력 있는 임차인 존재로 권리 관계가 명확합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 경기 회복 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 47,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적): 4,400만원(2층), 4,800만원(11층)

* 최근 실거래가 (유사 면적, 고층): 6,200만원(14층)

본건은 30.60㎡ 면적에 6층에 위치하고 있습니다. 유사 면적의 2층 매물이 4,400만원, 11층 매물이 4,800만원에 거래된 점을 감안하면, 6층의 가치는 4,800만원 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 최근 14층 31.8㎡ 매물이 6,200만원에 거래된 점은 시장의 긍정적인 신호를 보여줍니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 53,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.