나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50415 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 251-42 크라운빌 107동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 '수성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사황 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지상4층 중 제4층 제401호로서, -외 벽 : 치장쌓기 등 마감입니다. -내 벽 : 벽지도배 등 마감입니다. -창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수 성초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(수성초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~ 3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

압류채권자로부터 금 100,000,000원의 매수신청의 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50415 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 251-42 크라운빌 107동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물면적: 71.95㎡ (약 21.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 '수성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

인접도로: 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지형상및이용상태: 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 7일 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (96,000,000원)

등기사항 요약:

* 소유권보존: 이민종 (2015-02-10)

* 소유권이전(매매): 이상기 (2018-03-07)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (2018-03-07, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권(공동담보): 주식회사크라운자산관리대부 (2022-01-11, 15,000,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2025-07-11, 6,763,463원)

* 임의경매개시결정: 주식회사크라운자산관리대부 (2026-04-13, 13,290,000원) - 본건 경매 사건

총 등기부채권액: 117,763,463원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 매각으로 인하여 위 등기사항에 기재된 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변시설: '수성초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕, 지상 4층 중 4층 401호입니다. 외벽은 치장쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축연도: 사용승인일이 2015년 2월 6일로 비교적 신축에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 결과 등에 따라 본건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

* 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)

* 수성초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역

* 비행안전제5구역 (전술), 제3종 구역 (청주비행장 K-59) - 공항 인근으로 인한 소음이나 비행 고도 제한 등 관련 사항 확인 필요

혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 청주비행장 인근에 위치하고 있어 비행 안전 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 다세대주택으로, 수성초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 비교적 최근에 건축되었고, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 하지만 공동담보 물건이라는 점과 공항 인근 지역으로 인한 비행안전구역 지정 등 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 사용승인)인 다세대주택입니다.

* 수성초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 본건 경매 절차 진행으로 모든 권리가 말소되어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 동일 단지(크라운빌) 내 2026년 5월 13일에 거래된 71.948㎡ 면적의 3층 매물이 116,500,000원에 거래되었습니다. 또한, 인근 '화이트빌리지'에서는 2025년 11월 5일에 70.51㎡ 면적이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

예상 입찰가:

본건은 4층에 위치하고 있으며, 가장 유사한 거래 사례인 크라운빌 102동(71.948㎡, 3층)의 116,500,000원보다 높은 층수임을 고려할 때, 시세는 116,500,000원 이상으로 판단됩니다. 감정가(134,000,000원)와 주변 거래사례(최고 130,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가는 약 125,000,000원에서 130,000,000원 사이로 예상됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.