나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50700 [1] 경기도 광주시 문형동 265-1 문형낙원타운하우스 14동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물(사용승인일 : 2013.02.15.)중 4층 401호로서 외벽: 치장벽돌타일 및 일부 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '건물개황도'참조).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 -

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 문형동 265-1번지에 소재한 문형낙원타운하우스 14동 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50700 (1)이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

감정평가액은 171,000,000원입니다.

토지 면적은 113.88㎡ (약 34.45평)이며, 건물 면적은 74.30㎡ (약 22.48평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 형식적 경매로, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.소재지 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.1. 3.건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물로서, 사용승인일은 2013년 2월 15일입니다.

본건은 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌타일 및 일부 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 4.토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로상태

본 건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 7.주변시설

주변에 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택이 혼재하며, 공장 및 창고 시설도 일부 혼재하고 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오 시설의 존재 여부는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 8일 접수된 임의경매 개시결정 (갑5)입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 5번의 주택임차권등기가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다.

임차보증금은 208,000,000원이며, 배당에서 전액 배당되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 3.임차인 분석

*임차인 강대은

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 13일

확정일자: 2021년 3월 18일

대항력: 있음

비고: 을구 5번 주택임차권 등기, 인수 대상입니다.

*임차인 백제호

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 본 매각으로 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4.부동산 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 강대은의 주택임차권(을5)이 접수되어 있으며 말소되지 않고 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 208,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거시설과 함께 공장 및 창고 시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다. '문형교차로' 인근에 위치하여 교통량이 있을 수 있으나, 상권이 활성화된 지역으로 보기는 어렵습니다. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2013년에 건축된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다.

내부 시설은 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 학교나 대형 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 주거 지역으로서 일상생활 영위에 필요한 기반은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강대은 씨가 보증금 208,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본 건의 감정평가액(171,000,000원)을 초과하므로, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 즉, 낙찰가 외에 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수해야 할 가능성이 높습니다.

청산을 위한 형식적 경매로 진행되지만, 인수되는 채무의 규모가 상당하여 투자에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 건물 자체는 비교적 양호한 상태입니다.

그러나 2억 8백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 치명적인 리스크 요인입니다. 이는 감정가격을 훨씬 상회하는 금액으로, 사실상 부동산 자체의 가치 이상을 부담해야 할 수 있습니다.

주변 환경은 주거와 공업 시설이 혼재된 특징을 보입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

건축 연도가 2013년으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 인수되는 임차인의 보증금으로 인해 실질적인 투자 가치는 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 가장 근접한 시세 정보는 동일 단지(문형낙원타운하우스 14동) 내 유사 면적(74.3㎡)의 거래 사례로, 2026년 5월 20일에 171,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정평가액과 일치합니다.

제시된 조건에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 이에 따라 본 건의 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 부동산 자체의 가치는 약 170,000,000원 내외로 판단됩니다.

하지만 반드시 유념해야 할 점은, 낙찰가 외에 208,000,000원의 임차인 보증금을 추가로 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 총 투자 비용은 (낙찰가 + 208,000,000원)이 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건에 대한 적극적인 입찰은 매우 신중해야 하며, 실질적인 총 투자 비용이 부동산의 미래 가치 대비 현저히 낮다고 판단될 경우에만 고려해볼 수 있습니다. 현재로서는 높은 인수 보증금으로 인해 일반적인 투자 목적보다는 위험 감수 성향이 매우 높은 경우에 한하여, 감정가 이하 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 기준으로 보수적인 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려할 수 있으나, 실질적인 총 투자 비용은 약 358,000,000원 ~ 378,000,000원 에 달할 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.