나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50711 [1] 경기도 광주시 능평동 121-2 예미지 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 오포서부파출소 북서측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집 소재하며 그외에 근린생활시설, 단독주택, 창고 등으 로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 지상4층 다세대주택 건물 내4층 402호로서 2012.10.23.자로 사용승인 되었으며 외벽 : 변색벽돌 쌓기 및 인조석 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 플래스틱샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 직사각형의 토지로서 주위는 남측 하향 완경사지이고 본건은 평탄하게 조성하여 다세 대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 폭 약6미터 및 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8. 26~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하여 작성하였음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50711 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 121-2 예미지 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 32.551㎡ (약 9.85평)

건물면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 오포서부파출소 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 시가지 주변으로 다세대주택이 밀집한 주택지대이며, 근린생활시설, 단독주택, 창고 등이 혼재하고 있습니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

동측과 서측으로 폭 약 6미터 및 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2026년 4월 8일 접수된 강제경매개시결정(수원지방법원 성남지원 2026타경50711)입니다.

등기부등본상 을구 9번의 주택임차권(접수일자: 2024.07.31)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차권은 임차보증금 162,000,000원이며, 임차인은 2022년 7월 29일 전입신고 및 2022년 9월 27일 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있습니다.

물건명세서에 따르면, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-29

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2024-07-31

* 대항력: 있음

집합건물 등기부요약에서도 을구 9번 주택임차권의 말소기재가 '인수'로 되어 있어, 162,000,000원의 보증금은 매수인이 인수해야 할 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'은 등기부 및 물건명세서 내용과 상이하여 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주택 단지가 형성되어 있어 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2012년 10월 23일에 사용승인되었습니다.

내부는 다세대주택(방 2, 거실 겸 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

별도의 혐오시설이나 환경 저해 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 162,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

현장 방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여, 건축물대장상의 내용과 실제 이용상태에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 113,000,000원입니다.

강제경매로 진행되며, 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(보증금 162,000,000원)의 보증금 인수 부담입니다.

이 인수 부담금은 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰 후 실제 총 지출 비용이 상당할 수 있습니다.

주택 밀집 지역의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 투자 관점에서는 인수해야 할 임차보증금이 시세 대비 높게 형성될 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

광주시 능평동 지역의 다세대주택으로서 주거지로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다.

건축 연도가 2012년으로 비교적 최신 축에 속하며, 엘리베이터 등 편의시설이 구비되어 있습니다.

(상기된 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 투자 포인트는 제한적입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 113,000,000원입니다.

제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 매수인은 임차인의 보증금 162,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 물건의 총 인수 비용을 감정가 이상으로 상승시키는 주요 요인입니다.

주변 시세 및 물건의 감정가격을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치가 인수해야 할 보증금보다 낮을 수 있어 수익성 있는 투자가 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 반영하는 113,000,000원 을 기준으로 제시합니다.

그러나 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수 보증금 162,000,000원을 더한 금액(총 275,000,000원)이 될 수 있습니다.

투자자는 입찰가 산정 시 이 총 지출 비용과 물건의 실질 시장 가치를 면밀히 비교 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.