나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502960 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-89 렉스빌리지 8층803호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 동측 인근에 위치한 렉스빌리지 제8층 제803호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 8층 803호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.05.06) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 오피스텔 및 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 4 60-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건 강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

후면 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함. (감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ.2항 참 고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

물건 비고

- 본건 베란다에 제시외 건물(벽체이용 새시조 판넬지붕 약 15.29㎡)이 소재하나, 구분건물에 포함하여 평가함(감정평가서 호별배치도 및 사진용지 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502960 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-89 렉스빌리지 8층 803호

용도: 연립주택

감정가: 211,000,000원 (2억 1천 1백만원)

토지 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지 지분: 18㎡

건물 면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

건물 지분: 65.79㎡

건물 제시외 면적: 약 15.29㎡ (베란다 확장 부분, 감정가에 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 동측 인근에 위치함.

주변 환경: 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통: 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨.

도로: 본건 북동측 약 8m 도로와 접함.

주변 시설: 인천동부초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502960), 채권자 주택도시보증공사(HUG)

권리 분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않음.

* 소유권 보존, 이전 등기가 다수 경료되어 있음.

* 주택임차권(을구 5번, 권리자: 박경수, 권리금액: 220,000,000원)이 등기되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없으며(대항력: 없음), HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 이하 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항: HUG 인수조건 변경은 HUG가 채권자로서 경매를 진행하며, 임차권 관련 사항이 HUG와의 협의 하에 정리되었음을 의미하는 것으로 해석됨.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 만수동 일대는 준주거지역으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

건물 용도: 집합건축물대장 상 주요 용도는 업무시설(오피스텔, 연립주택)로 등재되어 있으며, 이용 현황은 연립주택임.

주변 상업 시설: 근린생활시설이 산재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 803호임.

사용승인일: 2015년 05월 06일

내외부 마감: 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창임.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 지역지구: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

공부와의 차이:

* 본건 베란다에 제시외 건물(벽체 이용 새시조 판넬지붕 약 15.29㎡)이 소재하나, 구분건물에 포함하여 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

베란다 확장 (제시외 건물):

* 약 15.29㎡의 베란다 확장 부분이 제시외 건물로 존재함.

* 이 부분은 원칙적으로 불법 건축물에 해당될 수 있으나, 감정평가액 산출 시 포함되어 평가되었으므로 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성은 낮으나, 향후 재건축, 리모델링 또는 건축물 양성화 시 고려 사항이 될 수 있음.

토지 이용 계획 제한:

* 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 지정 기간(2026.08.25.까지) 내 외국인 등 특정 대상이 취득할 경우 허가가 필요할 수 있음.

임대 관계 미상:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대 관계는 파악되지 않음.

* 다만, HUG 관련 임차인이 존재하였으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 렉스빌리지 연립주택으로, 2015년에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 인천동부초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 버스 정류장이 있어 교통 이용도 편리한 편입니다.

권리 관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행됨에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 전혀 없는(0원) 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 현저히 낮춰주는 매우 긍정적인 요소입니다.

베란다 확장 부분(제시외 건물)이 존재하나, 감정평가 시 반영되었으므로 큰 문제로 보기는 어렵습니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 준주거지역 내 일반적인 연립주택 용도에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

전반적으로 권리상 안전하고 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 깨끗한 권리 상태: 인수되는 보증금이 없고 선순위 권리가 없어 명도 및 등기 이전 절차가 간편합니다.

* 최근 연식의 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 내부 시설 및 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 실수요 및 투자 가치: 학군 및 교통 편의성을 갖춘 주거 지역에 위치하여 실수요자에게 매력적이며, 권리상 안전하여 투자 목적으로도 적합합니다.

* 추가 비용 부담 적음: 인수 보증금이 없어 예상 외의 추가 자금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 본건과 동일한 '렉스빌리지' 단지 내 최근 실거래 사례는 구체적으로 확인되지 않았습니다.

* 유사한 시기(2016년 준공)와 종류(연립주택)의 인근 '이안애' 물건(전용면적 45.75㎡)이 2026년 3월 163,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 전용면적 약 65.79㎡로, '이안애' 대비 약 1.44배 큰 면적을 가지고 있습니다. 단순 면적 비율로 환산 시 약 234,720,000원 수준이 됩니다.

* 본건의 감정가 211,000,000원은 인근 유사 물건의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 낙찰가율 및 시장 상황, 그리고 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 211,000,000원을 기준으로 90% ~ 97% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.