나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502970 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 495-6 다인주택 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2016-04-07)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502970 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 495-6 다인주택 3층301호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 11층 중 3층 301호

사용승인일자: 2016년 04월 07일

감정가: 180,000,000원

토지면적: 13.64㎡ (약 4.13평)

건물면적: 50.93㎡ (약 15.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화1동행정복지센터" 남서측 인근에 자리잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형이며, 현재 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 01월 08일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류입니다 (갑10).

인천지방법원의 강제경매 개시결정(2026타경502970)은 채권자 주택도시보증공사에 의해 2026년 04월 15일에 이루어졌습니다 (갑11).

등기부상 확인되는 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

특히, 을구 순위 3번의 주택임차권(오 , 190,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(오 ): 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-07, 확정일자 2022-08-24. 대항력은 없습니다. 비고란에 'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보'가 기재되어 있어 상세 확인이 필요합니다.

* 이현희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-15. 대항력은 없습니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

권리분석상 명확한 인수 대상 권리는 없으나, HUG 관련 특이사항에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 도화1동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변으로 주거시설(다세대, 단독주택, 오피스텔)이 분포하고 있습니다.

상업 시설에 대한 별도의 정보는 제공되지 않았으나, 행정복지센터가 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2016년 4월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 3층에 위치합니다. 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내부에는 위생설비 및 급배수시설이 구비되어 있습니다.

인근 버스정류장 및 차량 접근성으로 인해 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보'라는 문구입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인으로 등기되어 있는 복잡한 권리 관계와 관련이 있을 가능성이 높습니다. 임차인 정보에 HUG가 포함되어 있으므로, 실제 점유 관계, 보증금 반환 의무, 인수 조건 등을 면밀히 조사해야 합니다.

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로도 기재되어 있으며, '업무시설, 공동주택'으로도 명시되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 있는지 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당되나, 이는 외국인 등 특정 대상에게 적용되는 허가 구역이므로 일반적인 매각 절차에서는 문제가 되지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경'과 채권자 겸 임차인으로 등기된 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항은 본 경매의 핵심적인 변수이며, 심도 있는 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

건축물대장상 용도 표기 또한 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2016년에 신축된 건물로, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

준주거지역에 위치하여 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

채권자인 HUG가 경매를 진행하는 사건으로, 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건들의 거래가는 3.3㎡당 약 130만원에서 167만원 선으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 50.93㎡ (약 15.40평)을 기준으로 시세를 추정하면, 약 7,600만원에서 9,200만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 180,000,000원과 추정 시세 간의 차이가 상당합니다. 이는 HUG 인수 조건 변경 사항이 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어주는 방향으로 작용할 경우, 시세에 기반한 입찰가 산정이 유효할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 및 'HUG 인수조건 변경' 문구를 고려할 때, 190,000,000원의 임차보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 추정 시세 범위를 하회하는 가격에서 시작하여, 권리관계 최종 확인 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.