나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502953 [1] 인천광역시 남동구 간석동 762-59 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간석역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일: 1991.06.18) 외벽: 몰타르위 페인팅 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 노폭 약 25m의 포장도로 및 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-11-20) (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대 상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 등기사항전부증명서상 명칭은 제4동이나, 집합건축물대장상 명칭은 비4동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경502953 (1) 사건으로, 인천광역시 남동구 간석동 762-59 (비4동) 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이며, 토지 면적은 20.81㎡(약 6.30평), 건물 면적은 36.46㎡(약 11.03평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로는 등기사항전부증명서상 명칭은 제4동이나 집합건축물대장상 명칭은 비4동으로 상이한 점이 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 및 근린시설 등이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

물건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천 1호선 간석역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 세장형의 형태를 띠고 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 물건은 남동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 25m 및 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 연수세무서장의 압류(갑5, 2023-05-13)입니다. 이를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 등기부상 소유권 이전 내역: 오유덕(갑2), 정윤희(갑3), 주식회사오성준오성준컨설팅(갑4) 등

* 주택임차권: 이지섭(을5) 88,000,000원. 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-06-13. 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서 상에도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑6) 88,000,000원. 본 경매 개시 결정에 따른 권리입니다.

임차인 현황:

* 김일환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-05. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이지섭): 보증금 88,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-06-13, 배당신고일자 2024-08-21. 대항력 없음 (HUG 보증으로 인해 대항력 없음으로 판단됩니다).

총 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 모든 채권 및 채무 관계가 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 간석동 일대는 주거 기능과 근린생활시설 및 일부 업무시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 상권은 보통 수준으로 형성되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 '석정중학교'가 물건지 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 해당 지역은 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 교육청의 관련 규정을 확인해야 합니다.

교통 면에서는 인천 1호선 간석역이 도보 또는 대중교통 이용 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 상이: 등기사항전부증명서상의 '제4동'과 집합건축물대장상의 '비4동'이 달라 등기 및 건축물대장상의 일치 여부를 확인해야 합니다.

* 교육환경보호구역: 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 81,000,000원에 비해, 유사 면적의 최근 실거래가(34.65㎡, 55,000,000원)가 낮게 형성된 점을 고려하여 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석 결과 인수할 보증금이나 특별한 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 명칭의 상이, 교육환경보호구역 및 토지거래 허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 간석역(1호선) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 창출 목적으로도 고려할 수 있는 입지입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 유사 면적 매매가 (2026년 3월, 34.65㎡): 55,000,000원

본 물건의 감정가가 최근 유사 면적 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 다른 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가가 아주 비합리적이라고 단정하기는 어렵습니다. HUG 보증으로 인한 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 실거래가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

(상기 입찰가는 투자자의 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.