나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502948 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재‘간재울초등학교’남측 인근에 위치하며 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층건 중 3층 302호임.

이용상태

'다세대주택' 으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '다세대주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측 및 북측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 101동 3층 302호

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층건 중 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 57.26㎡ (약 17.3평)

* 준공일: 2012년 10월 11일

* 총 동수: 2동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대수: 16세대 (총괄표제부 기준)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 31.70㎡ (약 9.6평)

* 토지 이용: 다세대주택 부지

* 형상: 사다리형

* 인접 도로: 서측, 북측, 남측 포장도로 접합

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 163,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502948 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘간재울초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 검암1지구

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 진행 중에 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (을구 8번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다.) 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 김미애(보존) → 채정신(이전) → 조익수(이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.10.07. 접수)입니다.

* 기타 권리: 주택임차권(김용훈), 압류(대전광역시, 대덕구, 국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

* 총 등기부채권액: 211,645,902원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김용훈)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인의 보증금 및 관련 사항은 HUG 인수조건 변경과 연관되어 있으며, 말소 예정으로 확인됩니다.

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 주택임차권 역시 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 권리상 부담 없이 본 건을 취득할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 검암동 636-12번지 소재 풀하우스 101동 (2010년식) 30.72㎡(약 9.3평)가 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,000만원)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5번지 소재 몽베르타운하우스 2차 (2009년식) 72.87㎡(약 22.0평)가 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 830만원)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1번지 소재 뉴베스트 (2010년식) 62.67㎡(약 19.0평)가 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 944만원)

본건은 57.26㎡(약 17.3평)의 전용면적을 가지고 있으며, 인근 유사 면적 거래 사례(뉴베스트)의 평당 가격(약 944만원)을 적용하면 약 16,360만원 수준의 시세로 추정됩니다. 이는 감정가 16,300만원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 인접 초등학교: 간재울초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 중·소 규모 공동주택이 밀집한 일반 주거지역으로, 주거 생활 편의성이 기대됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG와의 계약 관련하여 변동 사항이 있을 수 있으므로, 계약 관계 및 담보 설정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 보증금: 비록 대항력이 없고 말소 예정이나, HUG 측과의 인수 조건 관련 상세 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변 시세 변동: 최근 실거래가를 기반으로 시세 분석을 하였으나, 향후 시장 상황에 따라 가격 변동 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 간재울초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 역시 감정가 수준에서 형성되어 있어 시세는 안정적인 것으로 평가됩니다. 권리관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정으로, 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 물건에 해당하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 최근 유사 면적 거래 사례 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 대중교통 편의성 등 주거 가치가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 권리도 소멸 예정으로 낙찰 후 법적 문제가 적을 것으로 보입니다.

* HUG 관련 특수성: HUG 인수 조건 변경 및 공동담보라는 특수성은 매입 기회로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 163,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없으며 권리상 특별히 인수할 사항이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 낙찰가율 100% ~ 105% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

따라서 예상 입찰가는 163,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.