나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60999 [1] 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 2층218호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 내 제2층 제218호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

복층형 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 전기공급설비(지중송전선로,파주운정지구.)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60999 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 2층 218호 (신규 주소: 경기도 파주시 가람로134번길 53)

용도: 오피스텔

감정가: 125,000,000원

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (사건 관련 채권자)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로, 상업지역 내 신축 건물 밀집 지역에 해당합니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 경의중앙선 운정역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 우리은행 근저당 120,000,000원입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매 개시결정(2026타경60999) 또한 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 120,000,000원으로 확인됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2): 2021-03-12 접수, 김성 (말소)

* 근저당권 (을1): 2021-03-12 접수, 우리은행, 120,000,000원 (말소기준권리, 말소 예정)

* 임의경매 (갑3): 2026-04-15 접수, 유더블유아이유동화전문유한회사, 92,020,114원 (말소 예정)

3.2. 임차인현황

본건 관련 임차인현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계 미상으로 인한 주의사항: 임대 관계가 파악되지 않았으나, 등기부상 인수할 보증금은 없는 것으로 나타나 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 관계의 상세 내역은 현장 확인을 통해 명확히 파악하시는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 파주시 와동동 일대는 신축 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 대단지 아파트가 있어 주거 배후 수요를 확보하고 있으며, 상업 시설 이용이 편리한 입지입니다. 상권은 아직 발전 중인 단계로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건물이 속한 힐데스하임 케멜라스는 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 총 10층 규모에 376세대가 입주 가능한 오피스텔입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 복층형 오피스텔로 내부 구조를 활용할 수 있으며, 건물의 외벽은 외장석 및 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 전기공급설비(지중송전선로), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 더불어 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도에는 직접적인 제약이 없을 수 있습니다.

6.2. 기타 특수사항

본 건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화법에 따라 자산유동화전문회사 등이 채권을 양수도받아 관리하는 물건임을 의미하며, 경매 절차상 일반 물건과 큰 차이는 없으나, 관리 주체의 특성상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 복층 구조로 공간 활용도가 높으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이가 큰 점, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호

* 복층 구조로 인한 공간 활용도 및 희소성

* 권리분석상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 0원)

* 대단지 아파트를 배후로 한 잠재적 수요

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물(힐데스하임 케멜라스) 내 비슷한 면적의 오피스텔이 2026년 2월 6,500만원, 2026년 6월 8,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 12,500만원으로, 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물임을 감안하더라도 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 해당 면적(18.34㎡)의 시세는 대략 6,500만원에서 8,000만원 범위로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 2층이라는 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 최근 거래가 중 중간값 또는 그 이하를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 7,500만원 내외로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.