나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경184 [1] 경기도 양주시 옥정동 911-1 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지 1011동 1층07호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 공원, 공동주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물 내 제1011동 제1층 제07호(1층~3층 복층형)로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-옥정동 911-1 : 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계 획구역내세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> -옥정동 911-2 : 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계 획구역내세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> -옥정동 911-3 : 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계 획구역내세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <경기도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육 청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니 다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역 시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현 황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경184 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 옥정동 911-1 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지 1011동 1층07호

용도: 도시형생활주택

감정가: 873,000,000원

토지면적: 205.22㎡ (약 62.08평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 각급 학교, 공원, 공동주택 등이 소재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

대상 토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 이 도로는 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전(신탁재산 처분) 및 근저당권, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 채권자 및 권리관계

채권자 서OO(서근봉)이 신청한 강제경매 사건으로, 채권액은 43,326,794원입니다. 말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권으로 채권액은 687,500,000원입니다. 등기부채권 총액은 687,500,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 가능성은 낮습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 초등학교, 공원 등 생활 편의시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

가까운 거리에 옥정초등학교가 위치해 있으며, 단지 주변으로 공원 등이 조성되어 있어 교육 및 여가 생활에 용이합니다.

5.2. 주변 환경

대체적으로 공동주택 밀집 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 따라서 내부 상태 및 점유 관계 등은 별도의 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구) 등에 속하며, 가축 사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 기타 특이사항

건물이 1층부터 3층까지 복층형으로 이용 중입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 비교적 신축(2024년 사용승인)된 도시형생활주택으로, 초등학교와 공원이 인접한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 하지만 다수의 토지 이용 제한사항이 존재하며, 내부 확인이 불가하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가 대비 주변 시세(다른 단지 비교)를 볼 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 옥정지구 내 주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 복층형 구조로 실거주 시 공간 활용도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(같은 단지가 아닌 '라피아노스위첸양주옥정1단지' 비교)를 분석한 결과, 전용면적 약 84㎡의 거래가는 6억원대 후반에서 7억원대 초반으로 나타났습니다. 해당 물건의 감정가는 8억 7,300만원으로, 비교 사례 대비 높은 편입니다.

내부 확인 불가, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 면적 거래 시세를 고려하여, 예상 입찰가는 6억 9천만원 ~ 7억 7천만원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 단, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.