나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60962 [1] 경기도 파주시 금촌동 287-12 스카이캐슬 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 지상2층 제202호로서, 외벽: 벽돌마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2012-12-26) (금촌초등학교), 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교), 상대보호구역(2012-12-26) (홍익늘푸른유치원), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26)), 토지거래계약에 관한허가구역(25.08.26~26.08.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60962 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 287-12 스카이캐슬 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 45.55㎡ (약 13.78평)

건물면적: 51.93㎡ (약 15.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 주변을 통과하는 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 지상 2층 제202호이며, 외벽은 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

토지는 인접지와 비교했을 때 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접한 도로에는 제반 차량 출입이 가능한 포장도로가 접해 있습니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 7일자 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 근저당권(을1, 을2, 을2-1) 및 임의경매 개시 결정(갑9), 압류(갑10) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 216,786,600원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 김민준

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023년 4월 17일

확정일자: 2023년 6월 23일

배당신고일자: 2026년 4월 23일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원에 대한 우선변제권은 배당순위에 따라 행사됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

제공된 등기부등본 및 물건 명세서 요약에 따르면, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

또한, 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 사항 외에 낙찰자가 별도로 부담해야 할 유치권, 법정지상권 등은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 배후 주거지의 성격을 띕니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 금촌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교, 홍익늘푸른유치원), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26~26.08.25)으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간 내에는 관련 허가가 필요할 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.5. 2. 권리 관계

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 경매 개시 결정 이전에 설정된 권리들이 존재하므로, 모든 권리가 말소되는지 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. (제공된 정보로는 모두 소멸 예정입니다.)

1.5. 3. 기타

임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 2026년 4월 23일로 명시되어 있어 명도 절차 진행 시점을 고려해야 할 수 있습니다. 감정평가서상 '이해관계인 부재로 세부내역 미상'이라는 점은 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 금촌초등학교 인근에 자리하여 교육 및 교통 환경이 비교적 우수합니다. 2018년경 준공된 건물로 신축에 가까우며, 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 대항력 없는 임차인 관련 명도 절차 진행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다. 감정가 대비 주변 시세를 면밀히 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

주거용 부동산으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승이 예상됩니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (배당 여부 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

본건의 건물 면적은 51.93㎡(약 15.71평)이며, 감정가는 181,000,000원입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 51.38㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일에 140,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래 건은 건축 연도가 2018년으로 본건(2018년 준공, 2019년 사용승인)과 유사합니다.

다른 유사 면적 또는 규모의 매물 거래 가격은 2026년 7월 7일에 135,000,000원(66.705㎡) 및 2026년 7월 25일에 180,000,000원(71.84㎡)으로 확인되었습니다.

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가(181,000,000원)는 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(140,000,000원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 더 넓은 면적의 유사 건물 거래가가 감정가 수준에 근접하는 점으로 미루어 감정가가 시장 가치의 상단에 위치할 가능성도 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 제안

본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

유사 물건의 시세 및 감정가와의 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 85~95% 수준 또는 가장 유사한 면적의 실거래가를 참고하여 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

특히, 금번 경매의 경쟁 상황과 물건의 실제 현황을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.