나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70723 [1] 경기도 의정부시 신곡동 816 이편한세상신곡파크비스타 106동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공공편익시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건내 8층 801호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 2중창호 마감 등임. 본건 사용승인일은 2019.03.04.일자임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니, 현관 등) 단위세대로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 급배수및위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 남측 정문으로 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-06-09)(제3종일반주거지역), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-06-09) (대로3-2호선)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05) (토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70723 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 816, 이편한세상신곡파크비스타 106동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 4억 7,900만원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

아파트 단지 정보:

단지명: e편한세상신곡파크비스타

건축년도: 2019년 3월 4일 사용승인

총 동수: 13개동

총 세대수: 1,561세대

본건 위치: 106동 8층

면적 정보:

건물 전용면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

토지 지분 면적: 42.91㎡ (약 12.98평)

건물 규모: 총 29층 중 8층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공공편익시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 단지 내 포장도로를 통하여 남측 정문으로 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본건 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 국민은행 근저당권으로, 이후의 모든 권리는 정리됩니다.

총 채권액: 약 5억 9,648만원 (등기부 채권 총액 기준)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

보증금 및 월세 등 임대차 관련 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시설: 의정부초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 다수의 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

혐오시설 유무: 현재까지 파악된 바로는 본건의 직접적인 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 편리한 단지 생활이 가능합니다.

주차: 본 단지는 총 1,835대의 주차 공간(지하 자동주차 1,736대, 지상 자동주차 99대)을 확보하고 있어 세대당 1.2대의 넉넉한 주차 환경을 제공합니다.

세대 내부: 본건은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 단위 세대로 이용 중에 있습니다.

설비: 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 시스템, 급배수 및 위생 설비, 소화전, 화재탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 자산으로, 금융기관과의 거래 과정에서 발생한 물건이므로 관련 서류 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10. ~ 2029.11.09.)으로 지정되어 있습니다. 따라서 잔금 납부 후 소유권 이전 시 관할 관청의 토지거래 허가를 반드시 취득해야 합니다.

또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도 및 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 2019년에 준공된 신축 아파트로, 의정부시 신곡동의 우수한 입지에 자리 잡고 있습니다. 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주변 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 교통 및 생활 편의성이 높아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

8. 투자포인트

신축 아파트: 2019년에 건축되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 주거 쾌적성이 우수합니다.

우수한 입지: 의정부초등학교가 인접해 있고, 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 거주 가치가 높습니다.

안정적인 시장: 대규모 아파트 단지로 지역 내 수요가 꾸준하며, 향후 가격 상승 여력이 기대됩니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리가 없어 안전합니다.

9. 예상입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 (2026년 7월 기준):

* 72.9028㎡ 면적 (12층) 아파트가 4억 6,500만원에 거래되었습니다.

* 72.9453㎡ 면적 (10층) 아파트가 4억 9,600만원에 거래되었습니다.

본건은 72.95㎡ 면적의 8층 아파트로, 최근 거래된 10층 (4억 9,600만원) 보다는 낮은 가격, 12층 (4억 6,500만원) 보다는 높은 가격 수준에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가: 4억 7,900만원

예상 입찰가:

감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 추이와 본건의 층수(8층)를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 10층 거래 가격보다는 낮은 수준에서, 12층 거래 가격보다는 높은 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 4억 7,900만원에서 4억 8,900만원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

(주의) 상기 가격은 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 추정한 예상치이며, 실제 입찰 과정에서의 경쟁률, 현장 방문 결과, 법원의 진행 상황 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.