나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경157 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 567 동화6차옥시죤아파트 602동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 지하철 1호선 "양주역"이 소재하며, 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 노선 및 배차간격 등으로 보아 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2010년 02월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬라브지붕, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제14층 제1401호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문), 바 닥 : 강화마루깔기 및 일부 타일깔기 마감 등(탐문), 창 호 : 하이세시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 초등학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경157 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

감정가: 260,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 567 동화6차옥시죤아파트 602동 14층 1401호

용도: 아파트

토지면적: 57.06㎡ (약 17.26평)

건물면적: 85.00㎡ (전용면적 약 85.00㎡ / 25.71평)

건물 구조: 철근콘크리트 경사슬라브지붕, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제14층 제1401호

사용승인일: 2010년 02월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "은봉초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 대상 물건까지 접근이 가능합니다. 지하철 1호선 "양주역"이 원거리에 있으며, 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 노선 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 토지이용

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 초등학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다. 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부요약에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 비고란에 없음).

3.3. 채권 총액

총 등기부채권액은 417,324,000원 (근저당 151,800,000원 + 가압류/강제경매 265,524,000원)입니다. 이는 감정가 260,000,000원보다 높은 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 조건은 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

대상 물건이 속한 동화6차옥시죤아파트는 2010년에 준공되어 비교적 신축 연차를 가지고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동화6차옥시죤 아파트의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 03월 13층: 25,000만원

* 2025년 03월 5층: 24,500만원

* 2026년 05월 5층: 25,700만원

최근 거래가를 종합해 볼 때, 해당 면적대의 시세는 25,000만원 ~ 25,700만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.3. 최근 전월세 동향

최근 전월세 거래 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 1층 (전세): 보증금 14,000만원

* 2026년 04월 7층 (월세): 보증금 2,000만원, 월세 70만원

* 2026년 05월 10층 (월세): 보증금 2,500만원, 월세 73만원

월세 거래의 경우, 보증금 약 2,000만원 ~ 2,500만원에 월 70만원 내외의 시세를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "은봉초등학교"가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 은봉초등학교: 대상 물건 서측 인근에 위치 (도보 통학 가능)

* 토지이용계획상 초등학교(저촉), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

5.3. 주차 및 부대시설

해당 아파트 단지(동화6차옥시존)는 총 205세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 209대입니다. (지하 주차 5대 전기차 충전기 보유). 1세대당 주차 대수는 약 1대 수준입니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (주의 문구: 금액이 미상이라도 주의 필요).

6.2. 법규적 제약 사항

토지이용계획상 초등학교 인접(저촉), 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 통상적으로 경매 물건은 낙찰자가 미납된 관리비를 인수해야 하는 경우가 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

* 건축물 상태: 2010년식 건물로, 외벽, 내벽, 설비 등 전반적인 부분에 대한 상태를 육안 점검 또는 전문가의 도움을 받아 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 동화6차옥시죤 아파트 602동 14층 1401호입니다. 2010년식 건물로 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며, 초등학교가 인근에 있어 교육 여건도 양호합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있으나, 1회 유찰 시에는 투자 매력이 높아질 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양주 지역의 주거지로서의 안정적인 수요와 향후 발전 가능성.

* 비교적 최근 실거래가 수준으로 감정가가 책정되어 있어, 급매물 확보 시 시세차익 기대 가능.

* 실거주 목적 시, 교육 환경 및 주거 편의성을 고려할 수 있는 단지.

* 인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석 측면에서 안정적.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 동향을 보면, 해당 면적(약 85㎡)의 매매가는 25,000만원에서 25,700만원 수준입니다.

* 감정가는 26,000만원으로, 최근 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (Google 지도상 해당 주소지 주변은 주거지역 및 학교, 근린시설 등으로 구성되어 있습니다.)

* 따라서, 입찰가를 산정함에 있어서는 시장 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 향후 명도 비용, 이사 비용, 취득세, 수리비 등을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

종합적으로 볼 때, 최근 실거래가 중간값(약 25,300만원)을 기준으로, 보수적인 접근을 권장하며, 24,500만원 ~ 25,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

만약 유찰이 발생하여 감정가의 20% 할인된 가격(약 20,800만원)부터 입찰이 시작된다면, 매우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.