나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70778 [1] 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 103동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 3층 307호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 1993.09.24) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 9필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 노폭 약25미터, 남측으로 노폭 약20미터, 단지 내부에 노폭 약8미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접함), 소로3류(폭8m 미만)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호2 제3종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호3 제3종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임. 기호4 제3종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 기호5 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호6 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호7 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 상대보호구역(회룡초)<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임. 기호8, 기호9 공히 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 상대보호구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한경수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70778 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 103동 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 334,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

건물 사용승인일: 1993년 09월 24일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

건물 전용 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 공급 면적: 약 102.94㎡ (약 31.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동에 소재하며, "회룡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 12층 건물 중 3층 307호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 1993년 9월 24일 사용승인된 건물로, 현재 33년차 경과하였습니다.

2.4. 인접 도로

단지 서측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터, 단지 내부에 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로, 대로 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천, 평화로), 상대보호구역(회룡초) 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 06월 10일 접수된 우리은행의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 233,403,200원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 및 임차 관계를 반드시 확인하여 대항력 유무 및 보증금/차임액을 상세히 파악해야 합니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 회룡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 기능에 충실한 상권입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 회룡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 준공된 건물로, 33년차 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 명확한 확인 없이는 예상치 못한 명도 부담이 발생할 수 있습니다. (보증금 합계 0원이라도 주의 필요)

* 도시계획 제한: 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 경관관리구역 등 다수의 지역적 제한사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 아파트로, 회룡초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 단지 규모도 적절합니다. 다만, 30년 이상 경과한 건물 노후화와 임대차 관계의 불확실성은 주요 검토 사항입니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 실거래가 상승세: 유사 면적의 최근 실거래가가 3억 7천만원 수준으로, 감정가 대비 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 334,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적(84.97㎡)의 실거래가가 2026년 7월 1일에 370,000,000원으로 확인되었습니다. 건물 노후화 및 임차인 관계 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려하더라도, 최근 시세를 반영하여 보수적으로 접근 시 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 검토 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.