나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경159 [1] 경기도 포천시 일동면 기산리 606-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 기산리 소재 "기산삼거리" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 대체로 사다리형에 가까운 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 일련번호(3) : 사다리형의 토지로서 전으로 이용 중임.(일부 아스팔트 포장되어 있는 상태임.)

인접 도로상태

일련번호(1),(3) 공히 : 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 판넬지붕 단층 단독주택으로서(현황 "아스팔트슁글지붕") 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감 창호 : 샤시창호임. 경량판넬조 판넬지붕 단층 창고로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬 등 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

단독주택 및 창고로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

일련번호(2)건물 중 단독주택의 공부상 지붕은 판넬지붕이나 현황 "아스팔트슁글지붕"으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 목록3 지상의 제시외물건 ㄹ,ㅁ,ㅂ 매각에서 제외)
2.주택의 공부상 지붕은 판넬지붕이나 현황 아스팔트슁글지붕임
3.목록3 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경159 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 일동면 기산리 606-8번지이며, 단독주택으로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 254,820,630원입니다.

토지 면적은 총 826.00㎡ (약 249.78평)이며, 건물 면적은 155.31㎡ (약 46.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 남OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 일동면 기산리 소재 "기산삼거리" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 대체로 사다리형에 가까운 형태이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지(목록3)는 전으로 이용 중이며, 아스팔트 포장된 부분이 있습니다.

인접 도로로는 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 학교, 병원, 상업시설 등 편의시설이 분포되어 있으나, 일부 편의시설까지는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(채권액 115,200,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매(채권자: 남동농업협동조합, 채권액 62,893,445원) 및 압류(채권자: 국민건강보험공단) 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 변동 내역과 근저당, 임의경매, 압류 내역이 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 115,200,000원입니다.

임차인 현황

*: 이은순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2001-03-06

대항력: 있음

위 임차인 이은순은 전입일자(2001-03-06)가 말소기준권리(2021-08-13)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 잠재적 인수 사항이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기부상 확인됩니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리관계는 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변의 최근 매매 사례(연립, 다세대, 빌라)를 분석한 결과, 거래금액은 3천만원에서 6천1백만원 사이로 나타났습니다.

신창빌라(1997년 준공, 52.86㎡)는 2026년 7월 4천5백만원에 거래되었으며, 평당 약 85만원 수준입니다.

일동국민주택(1988년 준공, 54.12㎡)은 2026년 7월 6천1백만원에 거래되었으며, 평당 약 113만원 수준입니다.

기산빌라(6동)(1993년 준공, 54.54㎡)는 2026년 7월 3천만원에 거래되었으며, 평당 약 55만원 수준입니다.

해당 사례들은 빌라 및 다세대 주택으로, 본 건 단독주택과는 유형이 다르나 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 건 단독주택의 감정가는 2억 5천4백만원으로, 해당 빌라 매매가와 비교 시 토지 가치 및 건물 가치가 높게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변은 주택과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 근거리 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이용 시 접근 가능하며, 일동면 소재지에 위치한 주요 시설들을 이용할 수 있습니다.

학교는 일동초등학교, 일동중학교 등이 인근에 위치하고 있으나, 본 물건으로부터의 거리는 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록3 토지는 농지로 이용 중이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 낙찰자 보증금 반환이 불가하며, 경우에 따라 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 법정지상권 인수: 본 건 토지 등기부 상 "법정지상권"이 등재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 해당 지상권의 정확한 범위와 내용, 그리고 이것이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 이는 본건 경매에서 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인 이은순 씨가 존재합니다. 보증금 부담은 없으나, 임차인의 퇴거 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이: 주택의 공부상 지붕은 판넬지붕이나 현황은 아스팔트슁글지붕으로, 추후 하자 보수 및 관리 시 차이가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각에 제시외 건물(목록3 지상의 ㄹ,ㅁ,ㅂ 제외)이 포함되나, 제외되는 물건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포천시 일동면 기산리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 2억 5천만원대이며, 말소기준권리보다 선순위인 근저당은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하여 주의 깊은 권리 분석과 현장 확인이 요구됩니다. 특히 법정지상권은 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다. 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부도 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 826㎡의 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 농촌 지역의 전원주택 가능성: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 주변 빌라 시세와 비교했을 때, 토지 가치를 고려하면 감정가 대비 매력적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 법정지상권 등 인수 부담 고려)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 254,820,630원입니다.

인수 보증금은 임차인 이은순 씨의 보증금이 0원이므로 고려하지 않습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재는 매우 큰 위험 요소이며, 이는 시세 반영 시 반드시 할인 요인으로 작용해야 합니다. 현재까지 파악된 주변 빌라 시세(평당 55만원~113만원)는 본 건 단독주택 및 넓은 토지의 가치를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.

법정지상권으로 인한 불확실성과 농지취득자격증명 필요 등 제반 위험 요소를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 178,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 예상가는 주변 시세, 법정지상권 분석 결과, 향후 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 조정될 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 자문을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.