나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70641 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 226-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 "백석교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 세멘벽돌조 슬라브 지붕 1층 건물로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 페인팅 마감 창호: 샤시 창호임.

이용상태

기호(2): 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지"참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70641 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 226-6 (도로명주소: 경기도 양주시 꿈나무로 73-1)

용도: 근린생활시설

감정가: 400,899,860원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 원창희 (원OO)

1.2. 토지 정보

총 면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

건물 제시외 면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

구조: 세멘벽돌조 슬라브 지붕 1층 건물

이용 상태: 근린생활시설

사용 승인일: 1993년 1월 8일

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 포함: 토지, 건물, 제시외 건물 (13.10㎡)

매각 제외: 남서측 경계부근 소유자 미상의 비닐하우스

일괄매각: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 "백석교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 전, 답, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전: 1975-12-31 정지렬, 2021-11-24 박덕용 (매매)

말소기준권리: 2021-11-24 백석농업협동조합 근저당권 (240,000,000원)

매각으로 소멸 예정 권리: 백석농업협동조합 근저당권, 백석농업협동조합 지상권설정, 원창희 근저당권 (168,000,000원), 원창희 임의경매 (140,000,000원)

등기부채권 총액 (토지): 408,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존: 2020-05-21 정지열

소유권 이전: 2021-11-24 박덕용 (매매)

말소기준권리: 2021-11-24 백석농업협동조합 근저당권 (240,000,000원)

매각으로 소멸 예정 권리: 백석농업협동조합 근저당권, 원창희 근저당권 (168,000,000원), 원창희 임의경매 (140,000,000원)

등기부채권 총액 (건물): 408,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 안인숙

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2023-04-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 말소 예정 권리로 확인됩니다. 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변 지역은 주거시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 지역 내 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 보통 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유자 미상의 비닐하우스: 매각에서 제외된 남서측 경계부근 소유자 미상의 비닐하우스로 인해 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 포함된 제시외 건물(13.10㎡)의 현황 및 공부상 일치 여부, 실제 이용 가치에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 권리: 임차인 안인숙은 대항력이 없으나, 150,000,000원의 보증금에 대한 배당 여부는 배당표를 통해 확인해야 하며, 배당이 부족할 경우 낙찰자에게 부담이 될 가능성이 있습니다.

* 토지이용제한: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 지역적인 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 종합장사시설 논란: 과거 인근 지역(방성1리)에서 종합장사시설 유치를 둘러싼 주민 반발 및 철회 사례가 있었습니다. 이는 지역 내 개발 이슈와 관련하여 잠재적 갈등 요인이 될 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 근린생활시설로, 토지 436㎡와 건물 47.21㎡, 그리고 제시외 건물 13.10㎡가 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 약 4억원 수준이며, 준주거지역에 위치하여 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지상권의 존속 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 임차인은 존재하나 대항력은 없습니다. 매각 제외되는 비닐하우스와 포함되는 제시외 건물의 현황 파악이 중요하며, 지역의 토지이용계획상 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리 용이

* 근린생활시설 용도로 다양한 사업 및 임대 수익 창출 기대

* 제시외 건물 포함으로 추가적인 활용 가능성 보유

* 수도권 내 지역으로 상대적 투자 가치 보유

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 명도 난이도, 권리 관계의 명확성, 향후 개발 가능성 및 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지의 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인 명도 가능성 분석, 그리고 권리 관계(특히 지상권)에 대한 면밀한 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.