나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10684 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 271-5 신동아아파트 26동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전일 · 평가일 2026.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '서울신학초등학교' 남측 인근에 위치하며,주위는 대규모 아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 5층 503호로서, 외벽:수성 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설,소방설비 ,도시가스,방송설비, 승강기 설비 등 구비

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 8미터의 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(2025-10-16)(방학동신동아1단지아파트 재건축),공공공지(저촉),도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-10-16)<도시 및 주거환경정비법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변). 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트,지정기간: 202510.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독,다가구, 아파트,연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 현장 조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 인해 내부구조 확인이 곤란하여 탐문 및 집합건물대장 상 건축물 현황도면 등에 의거 내부구조도를 도시하였음을 참고바람.본건 아파트는 복도식 아파트임/.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10684 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 271-5 신동아아파트 26동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.54㎡ (약 2.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 43.35㎡ (약 13.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 추가 정보

특이사항: 재건축구역, 정비구역

주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '서울신학초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 수성 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 건물 이용 상태

현재 아파트로 이용 중이며, 복도식 구조입니다.

2.5. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방 설비, 도시가스, 방송 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 이용 상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 도로 접근성

대상 물건 서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-10-16) (방학동신동아1단지아파트 재건축)

* 공공공지 (저촉)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 정비구역 (2025-10-16)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-20 ~ 2026.12.31) (허가대상 용도: 아파트)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2.9. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2019-08-06 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을5)

* 총 채권액: 378,572,832원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 진대용 (2001-04-02), 이정희 (2007-06-29)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2건), 하나은행, 예가람저축은행 (모두 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드, 조은선, 하나은행 (모두 말소)

* 임의경매 개시결정: 예가람저축은행 (2026-04-14) (본건 경매 사건)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 경매 물건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 서울신학초등학교 인근 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 도보 거리 내 편의점, 소규모 상점 등을 이용할 수 있으며, 도봉구 일대의 상업시설을 이용하기에 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 위치하는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 편의점, 소규모 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 도보권 내 서울신학초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 인근에 선덕중학교, 서울방학초등학교 등 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료시설

도봉구 내 다양한 병원 및 의원급 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 및 정비구역 지정

본 건은 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 기간 지연, 추가 비용 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본건이 속한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 아파트 용도에 대한 허가 기간이 2026년 12월 31일까지 유효하므로, 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차 이행이 필요할 수 있습니다.

6.3. 내부 구조 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 확인이 어려워 집합건물대장상의 건축물 현황도면 등을 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부지역의 재건축 및 정비구역으로 지정된 아파트로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 초등학교가 인접해 있고 주변에 주거 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 재건축/정비사업의 불확실성, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차의 복잡성 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리인수가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 및 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교육 환경 (서울신학초등학교 인접) 및 생활 인프라.

* 도봉구 지역 내 꾸준한 수요 예상.

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 입찰 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 301,000,000원을 기준으로, 최근 주변 아파트 실거래가 및 시장 상황을 고려할 때, 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 재건축/정비사업 진행 현황 및 토지거래허가구역 지정 관련 변수를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.