나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4564 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2019.04.08.). 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 20 m, 8 m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4564 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제4층 제404호

건물명: 라온하우스

동: 101동

호수: 404호

건물용도: 다세대주택

준공년도: 2019년 04월 08일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지 지분: 16.82㎡

건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물 지분: 27.28㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 287,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리: 2023년 09월 07일자 금천세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

등기부상 압류, 강제경매 등 다수의 권리 등기가 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김예찬)

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 23일

확정일자: 2020년 06월 10일

배당신고일자: 2022년 10월 05일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 (을1)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 영남초등학교가 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 중 제4층 제404호이며, 2019년 04월 08일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

5.3. 설비 현황

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 및 인접 도로

본건 토지는 인접도로 및 토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 각각 폭 약 20m, 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 해당 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수하지 않으며 임차권 등기가 말소된다는 의미입니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 주변 시설

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 초등학교와 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 편의성 또한 보통 수준으로 양호합니다. 권리관계는 복잡해 보일 수 있으나, 특별매각조건으로 인해 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 다만, 토지거래허가구역 등 도시계획상 제한사항이 존재하므로 투자 시 해당 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도 (2019년)를 가진 건물로 내부 상태 및 관리가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

* 영남초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 확보가 예상됩니다.

* 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 실질적인 취득 비용 절감이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적과 준공 연도의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 287,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 경쟁 상황에 따라 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.