나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4654 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 921-18 제10층 제1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 지하철 2,5호선 "까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상15층 건물 내 제10층 제1002호로 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 모노륨 및 타일 등 마감, 창호: 섀시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 공동현관출입통제설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 완만하게 하향하는 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 접하는 폭 약 12m 포장도로를 통해 본건 건물 2층 주차장으로 진입 가능하며, 남측으로 접하는 폭 약 6m의 포장도로를 통해 본건 건물 1층 주차장으로 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4654 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 921-18 제10층 제1002호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지지분: 14.977999999999998㎡ (약 4.53평)

건물면적: 58.55㎡ (약 17.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 "까치산역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 12m의 포장도로를 통해 건물 2층 주차장으로 진입 가능하며, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로를 통해 건물 1층 주차장으로 진입 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 7일 접수된 경산시산림조합의 근저당권(을7, 214,000,000원)임.

* 말소예정권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당권 을9, 가압류 갑5, 갑6, 갑7, 임의경매 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 확인된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 임대관계는 미상임.

* 참고: 등기부 요약에 따르면, 본 건과 관련된 개인은 이강섭 -> 이 , 김연학 -> 김 이며, 채권자로는 경산시산림조합, 주식회사아이케이오대화, 인천신용보증재단, 주식회사케이비국민카드, 주식회사카카오뱅크 등이 확인됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 주택가, 그리고 근린생활시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임.

* 역세권 효과: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 주요 설비: 본 건물이 위치한 아파트에는 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지/경보/스프링클러/옥내소화전, 공동현관 출입통제, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 제10층 제1002호이며, 현재 아파트(방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개)로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조, 이용 상황, 설비 등을 직접 확인하지 못하였음. 건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 파악되었으므로, 입찰 참여 전 반드시 직접 내부를 재확인해야 함.

* 복잡한 토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제가 적용되고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석 결과 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리상 안전하며, 임차인 인수 부담도 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가 사항은 투자 전 반드시 확인해야 할 중요 리스크 요소입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 복잡한 토지 이용 규제는 잠재적인 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑함.

* 권리 분석상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

* 생활 편의시설: 단지 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

* 정비된 주거 환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 잠재적 투자자께서는 주변 시세 및 본 물건의 상태를 면밀히 분석하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.