나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4537 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '매화근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 단 독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 '증미역'(지하철 9호선)과 노선 버스정류장 등이 소 재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택' 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동층 및 남서측으로 각각 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 약 4미터 내외의 계단도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법 >, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경4537 (1)

서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

건물 연면적: 1014.55㎡ (대지면적: 306.8㎡)

전유부분 면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

토지 지분: 10.65㎡ (약 3.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수조건 변경)

사용 승인일: 2020년 11월 5일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

해당 층: 6층

세대수: 총 16세대 (해당 호수는 602호)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '매화근린공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 지하철 9호선 '증미역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 가까이 있습니다.

토지 이용상태 상 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서울특별시의 압류(2025년 3월 14일)입니다.

낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이상철 (2020-11-16)

* 소유권이전: 서정훈 (2020-04-30)

* 압류 (말소기준권리): 서울특별시 (2025-03-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-08)

* 주택임차권: 김한울 (2023-06-05) - 권리금액 314,000,000원, 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 314,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2023-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보,

* 임차인: 임은경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 정현겸

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항이 있으나, 임차인 '김한울'은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, HUG 관련 조건에 따라 임차권 등기 말소가 조건으로 매각되므로, 매수인은 임대차보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 '매화근린공원'이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

지하철 9호선 증미역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 공원이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

지하철역과 버스 정류장이 가까워 시내 이동이 편리합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자(주OOOOOOO)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인에게 유리할 수 있으나, HUG 관련 절차 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항): 공항 인근 지역으로 항공기 소음이나 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 원추표면구역: 공항의 안전 구역과 관련하여 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호 구역으로, 일정 고도 이상의 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일까지 외국인 등은 해당 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (아파트 용도 허가구역은 2026년 12월 31일까지)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 전용면적 28.92㎡(약 8.75평)의 소형 주택입니다. 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 인근 공원과 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 최종 확인이 필요합니다. 공항, 군사시설 보호 관련 제한사항이 있으나, 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 전용면적 28.92㎡(약 8.75평)으로 환금성이 높습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수할 권리가 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다. (단, HUG 관련 세부 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 317,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 고센아트빌 (643-69번지, 2015년 준공): 전용 43.14㎡, 330,000,000원

* 라온제나 (572-9번지, 2017년 준공): 전용 42.96㎡, 300,000,000원

* 멤버스빌B동 (574-1번지, 2016년 준공): 전용 29.9㎡, 210,000,000원

본건(전용 28.92㎡)과 면적이 유사한 '멤버스빌B동'(29.9㎡)의 최근 거래 사례는 210,000,000원입니다. 본건은 2020년 준공으로 해당 사례보다 건축 연도가 더 최신이라는 점을 고려해야 합니다.

감정가는 317,000,000원으로, 유사 면적 거래 사례(210,000,000원)에 비해 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려한 입찰가 산정이 적절해 보입니다.

감정가 317,000,000원의 70% = 약 221,900,000원

감정가 317,000,000원의 80% = 약 253,600,000원

멤버스빌B동 사례(210,000,000원)에 약간의 가치 상승분을 적용하면 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 접근 가능합니다.

현장 방문을 통한 건물 상태 확인, HUG 인수조건의 정확한 내용 파악, 그리고 주변 부동산 시세에 대한 면밀한 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.