나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4545 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 소재 지하철1호선 ‘영등포역' 북측 인근에 위치하고, 주변은 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 쇼핑몰, 시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 '영등포역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설및근린생활시설 중 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2020.10.19.) 외벽: 석재마감 등 창호: 섀시창호 마감 등.

이용상태

기호 (가) : 관련 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 장방형 토지로서, 업무시설및근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사 육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(2) 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사 육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(3) 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사 육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 위치한 오피스텔로, 다솔 메트로시티 제7층 제701호입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 344,000,000원입니다.

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지 지분: 6.17㎡ (약 1.87평)

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물 지분: 26.84㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 다솔 메트로시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설 및 근린생활시설 중 제7층 제701호

사용승인일: 2020년 10월 19일

총 층수: 13층

해당 층: 7층

호수: 701호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 소재하며, 지하철 1호선 '영등포역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 쇼핑몰, 시장 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 '영등포역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.), 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존: 2020년 11월 16일 (다솔도시개발주식회사 외 1명)

* 주택임차권: 2023년 7월 18일 (이원종, 348,000,000원, 2021년 5월 18일 전입/확정, 말소)

* 공유자전원지분전부이전: 2021년 6월 4일 (고완석, 매매)

* 가압류: 2023년 7월 18일 (주택도시보증공사, 788,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 2023년 6월 20일 (강서세무서장, 말소)

* 강제경매: 2026년 4월 9일 (주택도시보증공사, 348,000,000원, 말소)

등기부채권 총액은 1,136,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이원종 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 348,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 7월 18일

* 대항력: 없음

비록 임차권 등기가 존재하나, 등기부등본상 '말소' 처리되었으며, 임차인의 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 인수되지 않는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 명시된 내용이 없습니다.

위에 명시된 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 영등포동3가 일대는 영등포역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 백화점(롯데, 신세계), 복합 쇼핑몰(타임스퀘어), 전통시장(영등포 중앙시장) 등 대규모 상업시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

영등포 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충(신안산선, GTX-B노선 등) 계획이 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 이는 오피스텔의 임대 수익 및 시세 상승 잠재력으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

영등포역을 중심으로 한 상업지구에 위치하여 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 기타 생활 편의 정보

지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각 조건이 적용됩니다. 이는 매수인이 임차인의 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 점입니다. 대항력 없는 임차인이나 말소 대상 권리라 하더라도, 계약 및 등기 이전 과정에서 발생할 수 있는 절차적, 법률적 검토를 철저히 해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 외국인 또는 특정 용도(예: 아파트 건설)로 토지를 취득하려는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 재매각 시 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공실 발생 시 공실 리스크를 고려해야 합니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건의 강점

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 영등포역 역세권으로 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 매각으로 임차권이 말소되는 조건이므로 인수하는 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 총 채권액 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다.

7.2. 본 물건의 약점

* 특별 매각 조건으로 인한 복잡한 절차 및 확인 필요성이 존재합니다.

* 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 간과할 수 있으며, 이는 투자금 회수에 긍정적인 요소입니다.

* 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 새 건물이라는 점은 향후 가치 상승에 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 전용면적 26.84㎡ (약 8.12평)의 오피스텔입니다. 감정가는 344,000,000원으로, 평당 약 42,364,500원, 제곱미터당 약 12,816,700원 수준입니다. 주변 지역의 유사 오피스텔 시세와 비교 분석이 필요하나, 최신 실거래가 및 매물 정보에 대한 직접적인 접근이 제한적이므로 감정가를 주요 참고 기준으로 삼습니다. 주변 유사 건물의 매매 사례(예: 12평형 매매 3억원 내외 언급 등)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가(344,000,000원)를 기준으로 책정할 수 있습니다. 다만, 시장 상황, 경매 참여자 수, 물건의 희소성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적인 낙찰가율을 고려하여 100% ~ 110% 수준으로 예상하며, 이는 344,000,000원에서 378,400,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 최신 시세 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.