나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-31 디아인스 제102동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철 까치산역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018-05-04) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로, 아파트/오피스텔/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 곰달래로(왕복 3차선) 및 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 대표필지 화곡동 899-31 > 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4541 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 899-31 디아인스 제102동 제3층 제303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

* 토지지분: 7.84㎡ (약 2.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 35.24㎡ (약 10.66평)

* 건물지분: 35.24㎡ (약 10.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 05월 04일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 12층 (본건 3층)

* 건물 연면적 (102동): 2,090.49㎡ (약 632.39평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철 까치산역' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호합니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 도로망 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북측으로는 곰달래로(왕복 3차선)와 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 3월 14일자 서울특별시 압류 (등기부상 갑5) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG) (박민규): 보증금 241,500,000원, 전입일자 2019.07.01, 확정일자 2019.08.09. 대항력은 없습니다.

* 한혜민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.12.18. 대항력이 있습니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 특별매각조건

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 까치산역 인근으로 상업 시설 이용이 비교적 용이하며, 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등으로 복합 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(한 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 및 권리 인수와 관련하여 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건으로 인해, 매수인 입장에서는 명도 및 임대차보증금 관련 추가적인 검토와 주의가 요구됩니다.

* 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공공 및 군사 관련 제한사항이 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 해당 물건지에 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 역세권 입지에 따른 잠재력과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 특별 매각 조건, 각종 토지 이용 제한 사항 등으로 인해 투자 결정 시 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 권리 분석 및 특이사항을 명확히 파악하고, 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 까치산역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 임대 수익 창출 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계상의 복잡성을 해결할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시장 조사 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세는 대략 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 선으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 2억 5천6백만 원으로, 주변 시세 및 물건 고유의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 부담은 없는 것으로 파악되나, 특별 매각 조건으로 인한 잠재적 위험을 감안하여, 감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 2억 1천 7백만 원에서 2억 4천 3백만 원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.