나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4499 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘양강중학교’ 북측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 및 5호선이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지하1층, 지상11층 건물 내 제9층 제901호로서, 사용승인일 : 2020-06-17 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용중임

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 오피스텔(통칭:로빈시그니쳐)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약30m내외의 포장도로에 접해있으며,북서측으로 4m내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축가능하나별도협의요함 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

별도등기 있음
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4499 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제9층 제901호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 2억 4900만원

1.5. 토지면적: 14.00㎡ (약 4.24평)

1.6. 건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

1.7. 건축연도: 2020년 6월 17일 (사용승인일)

1.8. 총 층수/해당 층수: 11층 중 9층

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘양강중학교’ 북측에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 및 5호선 이용이 가능한 지역으로 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 건축은 가능하나 별도 협의가 필요하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약: 본건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지하 1층, 지상 11층 건물 중 9층 901호이며, 2020년 6월 17일 사용승인되었습니다. 등기부상 소유권보존, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되었음.

3.2. 말소기준권리: 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 8억 5000만원)가 말소기준권리가 될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 대한 별도등기(을구 1번 지상권설정등기)가 존재하며, 이는 매수인이 인수하게 됨.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 강영지

* 보증금: 100만원

* 차임: 120만원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 임차권은 소멸될 것으로 보임.

* 임차인: 주택도시보증공사(김준현)

* 보증금: 2억 4500만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-02

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소되었으며, 대항력이 없어 임차권은 소멸될 것으로 보임.

3.5. 특이사항 및 주의사항:

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부 및 임차인 현황 상으로는 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금은 없는 것으로 보이나, 추가 확인 필요)

* 별도 등기 있음 (토지에 대한 지상권으로, 매수인이 인수)

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 임차인 보증금 미인수를 전제로 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성: 본건은 서울 서남부 지역에 위치하며, 인근에 주거단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 상업 활동이 이루어지는 지역임. 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 존재할 가능성이 있음.

4.2. 잠재적 임대/매매 가치: 본건과 유사한 면적(전용 29.6㎡)의 오피스텔 실거래가는 2026년 9월 기준으로 1억 5390만원에서 2억 500만원 선으로 파악됨. 감정가 2억 4900만원은 이러한 시세와 비교했을 때 다소 높은 편으로 볼 수 있으며, 현재 시세 조사 및 임대 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설:

* 교육시설: 양강중학교가 북측에 위치하며, 인근에 초등학교 및 고등학교가 소재함.

* 편의시설: 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보만으로는 인근 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (지상권 인수): 토지에 대한 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용 및 부담을 면밀히 파악해야 함.

6.2. 건축물 관련 제한 사항: 토지이용계획상 일부 제한 사항(도시철도 저촉, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하며, 건축 가능하나 별도 협의가 필요할 수 있음.

6.3. HUG 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 나타나 혼선이 있음. 낙찰 후 HUG 관련 채권이나 채무 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 서울 서남부 지역에 위치하고 있음. 감정가는 2억 4900만원이며, 건물의 전용면적은 29.60㎡임. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상됨. 다만, 토지에 대한 지상권 설정 등기가 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 문구는 권리분석 결과와 상이하여 추가 확인이 필요하며, 이 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 비 교적 신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 가능성.

8.2. 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음 (단, HUG 관련 명확한 확인 필요).

8.3. 서울 서남부 지역의 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거:

* 감정가: 2억 4900만원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 별도 인수 부담: 토지 지상권 (정확한 가치 평가 필요)

* 최근 실거래가 (2026년 9월 기준): 1억 5390만원 ~ 2억 500만원.

9.2. 추정 범위:

본건 오피스텔은 최근 실거래가 상한선이 감정가(2억 4900만원)를 상회하나, 평균가는 감정가보다 낮은 편임. 이는 해당 물건의 개별적인 상태, 층수, 향 등에 따라 차이가 있을 수 있음. 또한, 토지 지상권 인수 부담과 HUG 관련 불확실성을 고려해야 함.

보수적인 접근 시, 감정가의 90% 수준인 약 2억 2400만원 ~ 2억 3000만원 선에서 시작하여, 지상권 인수 비용 및 시장 상황을 고려하여 상향 조정하는 것을 고려할 수 있음.

공격적인 접근 시, 시장 가치보다 낮게 인수할 수 있는 기회를 노린다면, 최근 실거래가 평균 수준인 약 1억 8000만원 ~ 1억 9000만원까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 상당한 위험을 동반함.

따라서, 현 시세(약 1억 5000만~2억 500만원)와 감정가, 그리고 부담해야 할 지상권 비용을 종합적으로 고려하여, 약 1억 9000만원 ~ 2억 3000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나, 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 상세히 조사하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.