나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4512 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산공원" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "더숨153" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일: 2021.07.15.) 중 제2층 제201호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 "더숨153" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "더숨153" 남측 및 동측으로 초록마을로34길, 북측으로 초록마을로36길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4512 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제201호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 255,000,000원

1.5. 면적:

* 토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 건축 정보:

* 사용승인일: 2021년 07월 15일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 (더숨153 건물 전체 6층)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성: 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산공원" 동측 인근 주택지대에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2023년 06월 27일 계양세무서장의 압류 (압류(체납추적 과-티11230))

3.2. 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전, 신탁말소 등기 다수 확인됨.

* 2023년 11월 20일 주택임차권 (김다흔, 250,000,000원) 등기 확인됨.

* 2023년 06월 27일 압류 (계양세무서장).

* 2025년 12월 24일 압류 (부천세무서장) - 말소예정.

* 2026년 04월 08일 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소예정.

3.3. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소되는 권리: 을구의 주택임차권(김다흔) 및 갑구의 압류, 강제경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 09일

* 확정일자: 2021년 10월 20일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력은 없음)

* 임차인: 정제훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 15일

* 대항력: 없음

3.6. 총 인수 보증금: 0원

3.7. 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 HUG로부터 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대한 청구권을 포기해야 함을 의미합니다.

4. 주변 시세 및 상권 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 21일 거래된 화곡동 366-36번지 (더원)의 19.98㎡ 다세대주택(2019년식)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 35,761,589원/평 수준입니다.

* 2026년 7월 16일 거래된 화곡동 504-114번지의 37.44㎡ 다세대주택(1986년식)은 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 13,239,188원/평 수준입니다.

* 2026년 7월 02일 거래된 화곡동 1014-11번지 (시원그린빌)의 37.56㎡ 다세대주택(2002년식)은 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 14,072,119원/평 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교: 본건은 2021년 건축되어 최근 거래된 사례(2019년식)보다 신축입니다. 면적(16.06㎡, 약 4.86평)은 가장 최근 거래된 19.98㎡ 보다 작습니다.

4.3. 시세 종합 의견: 비교적 신축인 점을 감안할 때, 가장 최근의 유사 거래 사례(19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 본건의 가치를 추정해볼 수 있습니다. 본건의 면적(16.06㎡)을 유사 거래가의 평단가(약 35,761,589원/평)로 환산하면 약 173,891,310원이 됩니다. 감정가(255,000,000원)와는 상당한 차이를 보입니다.

4.4. 주변 상권: 본건은 다세대주택 위주로 형성된 주택지대에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 마트, 편의점, 음식점 등의 근린 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통: 단지 앞으로 도로가 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 교육시설: 서울화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설: 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)에 해당되어 김포공항의 비행 경로상에 위치할 가능성이 높습니다. 이로 인한 항공기 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대 보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가 구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.). 매수인의 경우, 거주 목적 또는 기타 허가 요건 충족 여부에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 특별 매각조건: 매수인은 채권자(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기해야 하는 특별 매각조건이 있습니다. 이는 HUG가 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 법적 권리를 행사할 수 없음을 의미합니다.

6.3. 작은 면적: 전용면적 16.06㎡로 매우 작은 면적은 향후 활용이나 매각 시 제한 요소가 될 수 있습니다.

6.4. 공항 소음: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음으로 인한 불편이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택입니다. 까치산공원 인근에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 토지이용계획상 공항 관련 제한사항, 토지거래허가구역 지정, 그리고 무엇보다 HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 매각조건은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히, 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 하므로, 임차보증금 관련 사항을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 작은 면적과 공항 소음도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 서울특별시 강서구 소재

* 까치산공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 조성 가능성

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)와 본건의 신축 연도를 고려하여 시세를 분석한 결과, 현재 시장가치는 약 174,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가 255,000,000원과 신축 연식의 이점을 감안하고, HUG 관련 특수조건 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 시에는 반드시 임대차 보증금 관련 사항 및 특별 매각조건을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.