나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4356 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양강중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선‘신정네거리역’, 지하철 5호선 ‘신정역’이 소재하는 등 제반 교통상황 및 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층,지상11층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일:2020.06.17.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 474-12 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m∼35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~202 6.12.31.), 건축선 <추가기재> 건축가능하나별도협의요함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 474-12번지 로빈시그니쳐 제4층 제403호에 위치한 도시형생활주택입니다. 본 건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4356 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 감정평가액은 279,000,000원입니다. 토지면적은 14.13㎡(약 4.27평)이며, 건물 전용면적은 29.88㎡(약 9.04평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물 사용승인일은 2020년 6월 17일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양강중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 '신정네거리역'과 5호선 '신정역'이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통입니다. 본 건은 북동측으로 노폭 약 30미터 도로와 북서측으로 노폭 약 4미터 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액 850,000,000원)입니다. 경매개시결정은 2026년 4월 9일 주택도시보증공사에 의해 접수된 강제경매(2026타경4356)입니다.

등기부 상 총 채권액은 1,145,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상, 현재 소유권은 조재한 외 2명이며, 허은미에게 공유자전원지분전부이전(매매)되었습니다.

주요 권리사항으로는 을구 3번 순위의 장현아 외 1명의 주택임차권(보증금 295,000,000원, 2022년 9월 19일 전입, 2022년 6월 27일 확정)이 있으나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, 특별 매각 조건으로 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 리스크로는 '별도등기 있음'으로, 대지권의 목적인 토지에 대한 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권에 대한 상세 내용은 현재 파악되지 않습니다.

'선순위임차권'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건 하에 진행되는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주위에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 신월동 460-5번지 대경4차(연립, 1981년식, 55.27㎡) 21,000만원.

- 2026년 5월, 신월동 523-26번지 효성쉐르빌(다세대, 2017년식, 52.41㎡) 30,200만원.

- 2026년 5월, 신월동 9-3번지 수명산시그니처(다세대, 2019년식, 55.56㎡) 32,900만원.

본건(로빈시그니쳐, 2020년식, 29.88㎡)의 감정가 27,900만원은 비교 대상 신축급 주택들의 면적(약 15~16평) 및 매매가(3억원 내외)와 유사한 수준이나, 본건의 전용면적(약 9평)을 고려하면 평당 가격은 다소 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 건령이 짧다는 점에서 가격이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 '양강중학교' 북측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 11층이며, 본건은 4층에 위치합니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 난방, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 인접해 있지 않습니다. 서부지방법원이 약 1.5km 거리에 위치하며, 신월동 쓰레기 소각장은 약 2.5km 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 별도등기된 지상권설정등기를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 지상권의 내용과 그로 인한 추가 비용 또는 이용 제약이 불확실합니다.

또한, '선순위임차권' 언급에도 불구하고 등기부상 임차권이 말소 예정이며 대항력이 없는 점, 그리고 HUG의 특별 매각 조건을 통해 보증금 인수 의무가 없다고 명시되어 있으나, 이러한 복잡한 권리관계와 매각 조건이 매각 이후 예상치 못한 분쟁으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 상, 외국인 등 특정 조건에서 토지거래계약허가구역에 해당하며, 이는 향후 매도 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 별도등기된 지상권 인수, 복잡한 권리관계 및 HUG의 특별 매각 조건으로 인해 권리분석 및 매각 후 발생 가능한 이슈에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. '선순위임차권'이라는 명칭과 실제 등기부상 말소 예정인 임차권 간의 괴리점도 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 깔끔한 건물 상태 유지.

* 소형 평형: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 29.88㎡(약 9평).

* 안정적인 입지: 양천구 신월동 주거 밀집 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 279,000,000원입니다. 주변 신축급 다세대 주택의 실거래가를 고려할 때, 본 건의 전용면적(약 9평) 대비 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 매매된 효성쉐르빌(2017년, 15.8평) 30,200만원, 수명산시그니처(2019년, 16.8평) 32,900만원의 사례를 적용하면, 본 건의 평당 시세는 약 1,900만원 내외로 추정할 수 있습니다. 이를 본 건의 전용면적 9.04평에 적용하면 약 17,400만원 수준입니다.

그러나 이는 비교 대상의 면적이 넓은 경우를 감안한 것으로, 본건 자체의 신축성을 고려하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않으며, 매수인이 인수해야 하는 지상권에 대한 불확실성을 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 시세와 위험 요인을 종합적으로 고려하여 185,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.