나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4495 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-10 위하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하는 등 제반 교통상황 및 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일:2016.03.14.) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 111-10, 111-11 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4495 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-10 위하우스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2016년 3월 14일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하는 등 제반 교통상황 및 대중교통 이용 여건은 보통임.

토지 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체 지반이 대체로 평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 서울특별시 강서구 화곡동 111-10, 111-11

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 4월 28일자 압류 (대전지방검찰청공주지청검사)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (감정평가서 요약 및 물건명세서 참고)

임차인 현황

* 임차인: K

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: Y

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-07-02

* 확정일자: 2025-07-02

* 배당신고일자: 2026-06-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (등기부상 말소 기재)

권리 분석 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 '주택임차권'으로 기재된 서유진(HUG 관련)의 권리는 '말소'로 처리되어 있으며, 특별매각조건 상 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 이는 채권자(HUG)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행하기 때문입니다. 즉, 실질적으로 매수인이 해당 HUG 관련 보증금 채무를 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로 인근 다세대주택 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2019년 준공된 19.98㎡ 규모 주택(4층)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,800,000원의 거래가액입니다.

* 1986년 준공된 37.44㎡ 규모 주택(2층)이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,000,000원의 거래가액입니다.

* 2002년 준공된 37.56㎡ 규모 주택(3층)이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,260,000원의 거래가액입니다.

분석

본건은 2016년 준공된 건물로, 위 사례 중 2019년 준공된 물건과 건축 연도가 유사하며 전용면적(27.73㎡)과 비교했을 때, 해당 물건의 ㎡당 거래가액(10,800,000원)을 적용하면 본건의 건물 시가는 약 299,640,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 현재 감정평가액(235,000,000원)보다 상당히 높은 수치입니다. 반면, 건축 연도가 오래된 주택들은 상대적으로 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 사용승인일은 2016년 3월 14일입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설

화곡초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건

본건 매각 시 주택임차권 등 HUG 관련 권리의 대항력이 매수인에게 포기되는 조건으로 진행됩니다. 관련 조건의 명확한 이행 여부 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공항 관련 제한

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 혐오시설은 아니나, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

임대 관계 미상

전반적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, HUG 관련 임차인은 대항력 포기 조건에 해당합니다.

늦은 전입일자 임차인

KENJAEVASHAKHNOZAALIKIZI (2025-08-13) 및 YUNUSOVODILKHONMUZAFFARUGLI (2025-07-02)의 전입일자가 본건 경매 시점보다 늦은 점은 특이사항입니다. 명시적으로 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 권리관계 명확성을 위해 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2016년 준공의 다세대주택입니다. 화곡역과의 접근성이 양호하고 주변 주거 환경이 형성되어 있어 투자 및 실거주 가치를 지니고 있습니다.

가장 주목할 점은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 진행하는 강제경매이며, 매각 시 HUG 관련 채권 및 임차권에 대한 매수인의 대항력이 포기되는 특별 매각조건이 있다는 것입니다. 이는 매수인이 HUG 관련 보증금 채무나 임차권 부담 없이 안전하게 권리를 취득할 수 있다는 강력한 이점입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 감정평가액(235,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 제약 및 늦은 전입일자 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 명확한 권리 승계: 매수인은 HUG 관련 채무나 임차권 부담 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있어 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다.

감정가 대비 높은 시장 시세: 최근 거래 사례 분석 결과, 본건의 시장 가치가 감정평가액보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 매우 높습니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 하자 보수 또는 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

화곡역 인근 입지: 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

최근 유사 물건 시세 분석 (2019년 준공, 19.98㎡ 기준): 약 299,640,000원

본건은 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 실질적인 채무 부담이 적고, 시장 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있다는 점을 고려할 때, 시세 차익을 확보할 수 있는 좋은 기회입니다. 감정가와 시장 시세의 중간 지점을 고려하고, 경매 특성을 감안하여 255,000,000원 으로 예상 입찰가를 제안합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.