나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4576 [1] 서울특별시 영등포구 양평동5가 24-1 선유도역마들렌오피스텔 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대, 오피스텔, 상업.업무용건물, 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등으로 이루어진 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 "선유도역" 등이 소재하는바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호로서, 사용승인일은 2021년 1월 19일이며, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 오피스텔로 이용중임.(별첨"내부구조도 및 사진용지" 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비(지하주차설비 및 주차타워설비), 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약8m내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4576 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동5가 24-1 선유도역마들렌오피스텔 제5층 제502호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호 (사용승인일: 2021년 1월 19일)

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

기타 면적: 별도 다락 10.27㎡ 포함 (연면적 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 평가

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동5가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물, 근린생활시설 및 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 9호선 선유도역이 도보 약 3~5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지하 2층, 지상 14층 규모의 오피스텔로, 2021년 1월 19일에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차장, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(갑5, 2026년 4월 13일 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을5 (주택임차권): 장상구, 보증금 210,000,000원, 2025년 4월 17일 접수.

본 임차권은 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않으므로, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리(강제경매개시결정)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김아람

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 31일

확정일자: 2025년 3월 10일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 권리관계는 법원의 판단에 따라 소멸 또는 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 다만, 명시적으로 인수되는 권리로 지정되지 않은 경우, 일반적으로 매각으로 소멸될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인 장상구)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 31일

확정일자: 2021년 3월 15일

대항력: 있음

비고: 상기 '인수되는 권리' 참조. 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 주의사항

상기 '인수되는 권리'에 명시된 장상구 임차인의 보증금 210,000,000원은 매수인에게 인수되므로, 총 매수 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다. 김아람 임차인과의 관계는 법원의 최종 결정에 따라 달라질 수 있으나, 현재 명확히 인수되는 권리로 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 양평동 일대는 선유도역을 중심으로 주거용 오피스텔과 함께 다양한 근린생활시설, 상업·업무용 건물이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 타임스퀘어, 더현대 등 대형 쇼핑몰 접근성도 양호합니다.

4.2. 오피스텔 현황

선유도역 마들렌 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축급 건물로, 총 182세대로 구성되어 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 공급면적 기준 약 2억 2천만원 ~ 2억 9천만원 선으로 형성되어 있으며, 전용면적 25.82㎡(약 7.8평) 기준으로는 약 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원대의 실거래가 또는 KB시세 일반가가 관찰됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 선유도공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 다수의 병원, 은행, 쇼핑몰, 맛집, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 보증금 210,000,000원의 임차인(장상구)의 권리가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실제 낙찰가 외에 추가적인 비용이 발생함을 의미합니다.

6.2. 권리관계의 복잡성

통상적으로 강제경매 개시 결정 등기(2026년 4월 13일)가 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 권리들은 소멸되는 것이 일반적입니다. 그러나 본 건에서는 말소기준권리보다 늦게 접수된 장상구 임차권(2025년 4월 17일 접수)이 인수되는 것으로 명시되어 있어, 권리관계 분석에 각별한 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 선유도역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 쾌적한 주거 환경이 장점입니다. 다만, 2억 1천만원에 달하는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인이며, 복잡한 권리관계로 인해 철저한 분석이 요구됩니다. 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 선유도역 초역세권의 우수한 입지.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 향후 개발 가능성이 있는 지역 내 위치.

* 다락 공간이 포함되어 있어 실사용 면적 활용도 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,000,000원이며, 현재 시세를 고려할 때 유사 물건의 거래가는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 210,000,000원입니다.

따라서, 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 산정됩니다.

현 시세(약 230,000,000원)를 기준으로 할 때, 만약 낙찰가가 20,000,000원이라면 총 비용은 20,000,000원(낙찰가) + 210,000,000원(인수 보증금) = 230,000,000원이 되어 현 시세 수준에서 투자가 가능할 수 있습니다.

하지만, 입찰 경쟁 상황, 추가적인 권리관계 확정 여부, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 경매 물건의 보증금 인수 조건을 감안할 때, 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 수준에서 접근하기 위함입니다.

정확한 예상 입찰가는 인수되는 보증금 210,000,000원을 제외한 금액이며, 시세 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.