나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4666 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '오류중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지중 7층건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2019.09.30.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 2필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택(도시형생활주택 (단지형다세대, 제2종근린생활시설)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 108-19번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 개봉동 108-20번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4666 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구*

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2019년 9월 30일

감정가: 272,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.76㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.76㎡ (약 5.67평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하고 있어 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다양한 법적 규제를 받습니다. 또한, 지정된 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설

* 오류중학교, 서울정애학교, 개웅중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 개웅산, 개봉근린공원 등 녹지 공간이 존재합니다.

* 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 지역 조사 시 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 최종 확인이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 선순위 임차권(을구 1번 주택임차권)이 존재하며, 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구* (구광열)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 5일

확정일자: 2019년 10월 15일

배당신고일자: 2025년 10월 21일

대항력: 있음

비고: 보증금 인수 가능성 있음.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다. (채권자 구*와 임차인 구광열이 동일인일 가능성 높음) 말소기준권리는 2024년 12월 24일자 포천세무서장의 압류이며, 선순위 임차권은 배당받지 못한 금액에 대해 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 개봉동 지역은 아파트 단지와 연립/다세대 주택이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기(2019년)에 건축된 다세대 주택의 경우, 전용면적 51.48㎡가 2026년 7월 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 4,850,000원/㎡ 수준입니다.

본 물건은 전용면적 29.95㎡로, 건축 연도(2019년)가 비교적 신축이라는 점을 감안하면, 주변 시세 수준을 고려한 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 감정가(272,000,000원)는 이러한 시장 시세 추정치보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 생활 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 오류중학교, 개웅중학교 등 교육 시설과 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(구광열)의 보증금 258,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정가(272,000,000원)에 근접하는 금액으로, 낙찰가에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수할 경우 총 매입 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

임차인이 본인 명의로 강제경매를 신청했으므로, 낙찰가에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 나머지 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

시세 분석 결과, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정되나, 감정가는 272,000,000원으로 시장 가치보다 높게 평가되었습니다. 이는 낙찰가율이 높게 형성될 경우 수익성 확보가 어려울 수 있음을 시사합니다.

6.3. 도시계획 및 규제

본건 소재지는 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제 하에 있습니다. 또한, 지정된 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 258,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 임차인이 채권자이기도 하여, 경매 절차에서 본인의 보증금을 최대한 회수하려 할 가능성이 높습니다.

현재 추정되는 시장 가치(약 180,000,000원 ~ 200,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높은 상황이므로, 설령 해당 금액으로 낙찰받는다 하더라도 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 258,000,000원을 초과하게 되어 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건은 임차인 인수 부담 및 시장 시세와의 괴리를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적이고 유지보수 부담이 적습니다.

* 주거 입지: 오류중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주변 생활 편의시설 접근이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 만약 임차인과의 원만한 합의를 통해 보증금 문제를 해결하고, 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 취득할 수 있다면 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. (매우 낮은 낙찰가 요구)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 가치 평가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 본건(29.95㎡, 2019년 건축)의 현재 시장 가치를 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정합니다.

9.2. 인수 보증금 및 총 투입 비용 고려

대항력 있는 임차인의 보증금은 258,000,000원이며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

만약 입찰가가 258,000,000원 미만일 경우, 임차인은 입찰가만큼만 배당받고, 매수인은 (입찰가 + (258,000,000원 - 입찰가)) = 258,000,000원의 총 비용을 부담하게 됩니다. 이는 추정 시장 가치를 상회합니다.

따라서, 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치(약 200,000,000원)를 넘어서므로, 수익 확보를 위해서는 총 비용이 시장 가치 이하로 낮아져야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 분석을 종합할 때, 본 물건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮습니다. 만약 투자한다면, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보증금 인수 부담을 고려하여 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

임차인 보증금 258,000,000원을 고려하여, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용을 약 200,000,000원 수준으로 맞추기 위해서는, 보증금 인수액을 감안했을 때의 입찰가는 매우 낮아집니다.

이를 감안하여, 본 건의 '자산 가치'에 기반한 예상 입찰가는 190,000,000원 수준으로 제안합니다.

단, 위 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인에게 배당되는 금액에 따라 최종 매입 총액은 258,000,000원에 가까워지거나 이를 초과할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 따라서, 실질적인 총 투입 비용이 시장 가치를 훨씬 상회할 위험이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.