나이스옥션 법원경매 창원 2024타경579 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2024.02.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 "진해여중" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 주택 및 상가 혼용지대로서 근린생활시설 및 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

대상토지는 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때 제반 대중
교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 북측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진해여자중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕(일부 판넬지붕) 3층 건물로서,
외벽: 적타일붙임, 벽돌붙임, 몰탈위페인팅마감 등.
내벽: 실내인테리어마감, 벽지마감 등.
창호: PVC창호임.

이용상태

대상물건은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.
(폐문부재로 인하여 공부상 용도는 지하 및 1층: 근린생활시설, 2층 및 3층: 단독주택임)

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 화재경보기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

대상토지 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재하
여 개략적인 실측면적에 의거 감정평가하였으며, 대상토지에 미치는 영향은 미미할 것으로
판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

대상건물은 공부상 ‘슬래브지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 증축부분의 일부는 ‘판넬지
붕’으로 조사되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상건물은 공부상 ‘경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1, 133-9’ 양지상에
소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 ‘경상남도 창원시 진해구 여좌동 769
-1’ 지상에 소재하는 것으로 조사되는 바, 경매 진행시 정확한 위치 등은 재
확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).
목록2. 을구 순위번호 14번 전세권설정등기(2019. 7. 5.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
목록 2. 공부상 '슬래브지붕', 현황 일부 '판넬지붕', 공부상 '경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1, 133-9' 양지상에 소재하나, 현황 '경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1' 지상에 소재하는 것으로 조사됨. 정확한 위치 경계확인 등은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경579 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1

용도: 근린주택

감정가: 639,523,480원

토지면적: 292.10㎡ (약 88.35평)

토지지분: 292.1㎡ (약 88.35평)

건물면적: 549.09㎡ (약 166.10평)

건물 제시외면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 토지는 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 "진해여중" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택 및 상가 혼용 지대로서 근린생활시설 및 단독주택 등이 자리하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

대상 토지는 북측으로 중로(폭 15m-20m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해여자중학교), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

인근에 진해여자중학교가 위치하고 있으며, 해당 학교는 2026년 3월 1일부로 진해중학교와 통폐합될 예정입니다. 또한, 여좌동 130-29번지에 폐건물이 소재한 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 창원시 진해구 내 폐기물 소각시설 및 자원회수시설이 있으나, 본건 소재지로부터 직접적인 영향을 받을 만큼 근접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

- 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 2일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권(을17)이며, 이보다 선순위 권리인 소유권이전(갑4, 갑17)은 매각으로 소멸됩니다.

- 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 2일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권(을16)입니다.

- 임의경매개시결정등기(갑19, 을20)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 목록2. 을구 순위번호 14번 전세권설정등기(2019. 7. 5. 등기, 권리자: 이점자/이정화)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (전세금 30,000,000원)

* 임차인 현황

- 임차인: 강

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2020-08-06

배당신고일자: 2024-05-07

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/확정일자: 2020-12-23 / (확정일자 없음)

배당신고일자: (배당신고 없음)

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 이 (개명전 이점자)

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2019-07-15 / 2019-07-02

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 있음

비고: 해당 전세권은 매수인에게 인수됨.

- 임차인: 정

보증금: 10,000,000원 (1차 보증금 감액분 50,000,000원)

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2020-05-27 / 2019-07-04

배당신고일자: (배당신고 없음)

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 감액분 50,000,000원

* 인수 보증금 합계

명시적으로 매수인이 인수하는 보증금은 30,000,000원(전세권)입니다.

"대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음)"이라는 주의사항이 있으나, 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 따라서 현재까지 확인된 임차인에 대한 추가 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/임대 정보는 연립 및 다세대 주택에 대한 것으로, 본건의 근린주택 용도와는 차이가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 청산빌라(1997년식, 65.7㎡): 55,000,000원 (㎡당 약 837,138원)

* 목화나동(1988년식, 46.17㎡): 23,000,000원 (㎡당 약 498,159원)

* 중앙하이츠빌라(2001년식, 70.61㎡): 95,000,000원 (㎡당 약 1,345,347원)

이러한 개별 주택 사례들의 가격대가 다양하게 분포하고 있으며, 본건은 근린주택으로 상가 및 주택 복합 용도라는 점에서 개별 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 639,523,480원으로, 건물의 연면적(549.09㎡)을 고려한 ㎡당 약 1,164,693원의 감정가율을 보입니다. 이는 주변 유사 용도 및 규모의 근린주택 시세와 비교 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

인근에 진해여중이 위치해 있으며, 이는 교육 환경 조성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주택 및 상가 혼용 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 이용

현재 공부상 용도는 단독주택으로 되어 있으나, 실제로는 지하 및 1층은 근린생활시설, 2층 및 3층은 단독주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: from building summary analysis]

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권 존재

이정화(개명전 이점자) 임차인은 대항력이 있으며, 해당 전세권(30,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: from 권리분석, 건물 등기부요약]

정영민 임차인 또한 대항력이 있으나, 배당에서의 변제 여부에 따라 잔액 인수 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 추가 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 배당 내역 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이 및 현황

- 건물 지붕: 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 일부 '판넬지붕'으로 되어 있어 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 건물 소재지: 공부상 '경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1, 133-9' 양지상에 소재하나, 현황 '경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1' 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 위치 및 경계 확인은 측량을 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

- 제시외 건물: 12.75㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

* 건물 노후화

건축물대장상 사용승인일이 1993년으로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동에 위치한 근린주택으로, 주택 및 상가 혼용 지역 내에 자리하고 있습니다. 인근에 학교(진해여중)가 있으며, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있습니다. 감정가는 6억 3천9백여만 원입니다.

권리 분석상 매수인에게 인수되는 선순위 전세권 30,000,000원이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있어 배당 여부에 따른 추가 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 공부와 현황 간의 차이(소재지, 지붕 마감) 및 제시외 건물 존재 등 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 근린주택으로 상가 및 주택 활용 가능

주택과 상업시설이 혼합된 지역에 위치하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 진해구 내 준수한 입지

중로와 접하고 있어 접근성이 양호하며, 학교 등 생활 기반 시설이 인근에 위치합니다.

* 잠재적 가치 상승 기대

진해구는 현재와 미래의 발전 가능성을 가진 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 639,523,480원입니다.

매수인이 인수해야 하는 권리(전세권 30,000,000원)를 제외한 실질적인 취득 비용을 고려해야 합니다.

* 감정가: 639,523,480원

* 인수되는 전세권: 30,000,000원

* 실질 취득 비용 고려 기초: 609,523,480원

상권 분석에서 제시된 주변 지역의 다세대, 연립 주택 매매가 정보와 본건의 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인(인수되는 권리, 공부와의 차이, 건물 노후화 등)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

특히, 대항력 있는 임차인 관련 배당 내역을 면밀히 확인하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 630,000,000원

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