나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115198 [1] 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1091 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 양곡동 소재 '관음사' 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1~7) : 인접지 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 전(조경수 재배)으로 이용 중임. -일련번호(8, 9) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전(조경수 재배)으로 이용 중임. -일련번호(10) : 인접지 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

-일련번호(1~7) : 지적도상 맹지이나, 인접필지에 소재하는 비포장 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(8) : 지적도상 맹지이나, 인접필지에 소재하는 노폭 약 3미터 내외의 포장된 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(9) : 지적도상 맹지이나, 본건 토지 북측에 소재하는 비포장 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(10) : 본건 토지 남동측에 소재하는 노폭 약 3미터의 포장도로를 통해 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1~8,10) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> -일련번호(9) : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1 ~ 10) 토지상에 소재하는 제시외수목(조경수)은 첨부‘성산구 양곡동 1091번지 등 10필지 지상 지정수목의 조사 및 가액 평가 용역 보고서’를 참조하여 감정평가하였으니, 경매진행 시 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목조 아스팔트슁글지붕 1층 건물로서, - 외벽 : 사이딩 목재 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

일련번호(11) 건물에 부합되어 있는 부합물(ㄱ, ㄴ)은 관리상태 등을 종합 고려하여 현장조사 시 실측 후 감정평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 일련번호(11) 건물에 소재하는 다락은 건물 감정평가 시 포함하여 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-1, 2-1, 4-1, 5-1, 6-1, 7-1, 8-1, 9-1, 10-1, 12-1, 13-1, 15-1, 16-1, 17-1, 18-1, 19-3, 20-3, 21-1, 22-1, 23-1, 24-1, 25-1), 제시외 건물(11-1~11-2), 제시외 태양열설비(11-3) 각 매각 포함.
물건 11. 건물에 소재하는 다락은 건물에 포함하여 평가
목록 19. 지상에 계사(감정서상ㄱ) 및 창고(감정서상ㄴ)는 매각 제외
목록 20. 지상에 간이주택(감정서상ㄷ) 및 창고(감정서상ㄹ)는 매각 제외(일부 타지상에 소재하는 것으로 조사됨).
목록 19. 20. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 건물들로 인해 제한받는 금액임.
육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여부 불분명).
목록 1.~9. 및 목록21.~25. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
목록 14.20. 일부 현황 '도로', 목록23. 일부 현황 '구거'임.
목록16. 17. 18. 23.은 도로구역에 일부 속하나, 이에 구애없이 평가함.
조경수를 제외한 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115198 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1091

물건종별: 단독주택

감정가: 6,635,146,240원 (약 663,514.62만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 토지 현황

총 토지면적: 94,092.00㎡ (약 28,463.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 본건은 인접지 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 조경수 재배를 위한 전(밭)으로 이용 중이거나 단독주택 건부지로 이용 중임. 일부 토지는 완경사지대에 위치함.

토지 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>에 속함. 일부 필지는 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉될 수 있음.

1.3. 건물 현황

건물면적: 109.70㎡ (약 33.18평)

건물 지분: 109.7㎡

건물 제시외면적: 278.23㎡ (약 84.17평)

건물 구조 및 용도: 일반목구조 아스팔트슁글지붕 1층 단독주택. 외벽은 사이딩 목재 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창호임.

건축물대장 상 정보:

- 주소: 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1101-3번지 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 장복산길403번길 132)

- 준공일: 2008년 5월 2일

- 주용도: 단독주택

- 주요구조: 일반목구조, 아스팔트슁글지붕

- 건물 총 면적: 109.70㎡ (약 33.18평)

- 건물 대지 면적: 329㎡ (약 99.5평)

- 건폐율: 33.46%

- 용적률: 33.34%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 양곡동 소재 '관음사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 입지여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행 횟수 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 상태

일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지의 농로를 통해 진출입 가능함. 일부 필지는 노폭 약 3미터 내외의 포장된 농로 또는 포장도로를 통해 접근 가능함. 본건 토지 남동측에 포장도로가 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 27일 접수된 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 1,716,000,000원)임.

이 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 경매개시결정 등기(채권자: 창원원예농업협동조합, 2024타경115198)로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 약 3,283,416,591원 (근저당 1,716,000,000원 + 임의경매 채권액 1,567,416,591원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박주현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 7월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자는 2025년 2월 4일임. 보증금 및 차임이 미상인 경우는 아니나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요함. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건 소재지는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 및 편의시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경임.

인근 '양곡초등학교'가 소재하고 있으나, 이는 본건 소재지와 다소 거리가 있을 수 있음.

창원 시내의 주요 편의시설, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등은 차량을 이용하여 접근해야 하며, 거리는 다소 소요될 것으로 예상됨.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되고 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 농지가 포함되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 문제가 발생할 수 있음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건임.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 50,000,000원에 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 별도 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 배당 여부에 따라 상황이 달라질 수 있음.

* 지분매각: 본 건은 지분매각으로 진행되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됨.

* 매각 제외 물건: 제시외 수목, 제시외 건물(계사, 창고, 간이주택, 태양열 설비 일부) 및 태양열 설비 일부가 매각 대상에서 제외됨. 이로 인해 최저매각가격이 조정되었음.

* 현황 도로/구거 및 도로구역: 일부 토지는 현황상 '도로' 또는 '구거'로 이용 중이며, 일부 필지는 도로구역에 일부 속하나 평가에는 구애 없이 진행됨.

* 조경수 제외 잡목: 조경수를 제외한 잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각됨.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 양곡동에 위치한 대규모 토지를 포함한 단독주택 경매 물건임. 개발제한구역 및 자연녹지지역에 속해 있어 토지 이용에 제한이 따르나, 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 내포함. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 제시되어 있어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 지분매각으로 진행되며 분묘 소재 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 함. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가보다 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 28,463.5평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재산 가치 증대의 잠재력을 가짐.

* 시세 차익 가능성: 등기부채권 총액(약 32.8억원) 대비 감정가(약 66.4억원)가 높아, 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익이 기대됨.

* 농지 활용: 농지취득자격증명 취득 시 농업적 활용 또는 관련 사업 추진 가능.

* 대항력 임차인 보증금 미인수: 임차인 박주현의 보증금 5천만원은 인수 부담이 없는 것으로 명시되어 있어, 권리관계가 비교적 명확함.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 6,635,146,240원을 기준으로, 총 채무액 3,283,416,591원 및 제반 리스크(지분매각, 개발제한구역, 분묘 가능성 등)를 고려하여 보수적으로 산정해야 함.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 70~80% 수준인 약 46억원 ~ 53억원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

다만, 이는 개략적인 추정치이며, 현장 답사, 주변 시세 조사, 법률 검토 등을 통해 보다 정확한 가치 판단 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

해당 지역의 정확한 토지 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 개발 제한 완화 가능성 등을 종합적으로 분석하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.