나이스옥션 법원경매 마산 2024타경913 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 144-3 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2024.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 철근콩크리트조 2층 204호로
외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 점포 및 연립주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 동측에 위치한 도로를 통하여 차량의 진출입이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

물건 비고

일괄매각. 연립주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경913 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 144-3

* 용도: 연립주택

* 건물면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

* 토지면적: 1547.80㎡ (전체 면적)

* 토지지분: 33.35509㎡ (약 10.09평)

* 감정가: 44,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물 내 204호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시입니다.

* 토지는 사다리형으로 점포 및 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 동측의 도로를 통해 차량 진출입이 이루어집니다.

1.2. 권리분석

* 경매 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자: 동OOOOOO

* 말소기준권리: 2018년 5월 31일 접수된 동부새마을금고 근저당권 (을1, 집합건물 등기부)

* 등기부채권 총액 (토지): 약 411,848,263원

* 등기부채권 총액 (집합건물): 약 487,647,663원

* 특이사항: 대지권미등기 상태로, 토지 소유권이 건물 소유권과 분리되어 등기되어 있을 가능성이 있습니다. 대지권 미등기 시 부동산 매매 지연, 금융기관 대출 심사 불이익, 재건축/재개발 시 불리함, 법적 소유권 보호 취약 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부상 '14번 이현길 지분 전부 소유권 이전 청구권 가등기' (접수일자 1986-02-28)에 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 가등기가 소유권 이전 청구권 가등기이고 권리신고를 한 경우, 매각물건명세서에 기재되며 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이 권리의 정확한 성격과 현재 가치를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 감정평가서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

* 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변으로 주택단지와 상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 최근 유사 연립/다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 해당 지역 내에서 주택 거래가 활발하게 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 2024년 2월, 합성동 320-13번지 동마주택 연립 44.46㎡가 7,400만원에 거래되었습니다.

* 2024년 2월, 합성동 145-3번지 다세대 56.17㎡가 7,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 합성동 67-10번지 다세대 30.77㎡가 5,950만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 합성동 144-5번지 고려맨션(준공 1986년) 63.66㎡가 7,500만원에 거래된 사례도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 위생 및 급배수, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 지역 내 교통 상황은 보통입니다.

* 주변에 주택 및 상가가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 법적으로 건물과 토지 소유권이 명확히 분리되지 않은 상태일 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 추후 재산권 처리에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 하자입니다. 대지권 미등기 상태의 부동산은 매수자가 꺼릴 수 있고, 금융기관 대출 시 불이익이 발생할 수 있으며, 재건축/재개발 시 불리할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 존재 가능성: 토지 등기부상 '14번 이현길 지분 전부 소유권 이전 청구권 가등기' (접수일자 1986-02-28)에 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 본 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있습니다. 이 권리의 정확한 내용, 현재 가치, 그리고 인수 시 발생하는 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁 가능성에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 이용 및 관리 상태를 직접 확인할 수 없었으므로, 실제 방문을 통한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관계 불확실성: '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액(토지 약 4.11억원, 집합건물 약 4.87억원)이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 창원시 마산회원구 합성동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 4,400만원입니다.

* 내부 구조 및 입지 조건은 일반적인 주택 및 상가 혼재 지역의 특징을 보입니다.

* 그러나 '대지권 미등기' 및 '말소: 인수'로 표시된 가등기의 존재는 매우 심각한 법적 리스크로 작용합니다. 특히 인수되는 권리는 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 이러한 중대한 하자들을 감안할 때, 본 물건은 단순한 시세 차익을 기대하기보다는 철저한 법률 검토와 함께 위험 감수 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 감정가 대비 낮은 주변 실거래가: 감정가가 4,400만원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적 연립/다세대 주택의 거래가가 5,950만원에서 7,900만원에 형성되어 있어, 권리 문제를 해결할 경우 시세 차익의 잠재력이 존재합니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 활용 가능성: 토지/건물 일괄 매각으로, 건물 철거 또는 재건축 시 토지 활용에 대한 고려가 가능합니다. (단, 대지권 미등기 및 인수되는 권리 문제 선결 필요)

1.8. 예상입찰가

* 본 물건은 '대지권 미등기' 및 '말소: 인수'로 표시된 권리 존재라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제 해결을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 경우에 따라서는 낙찰 후에도 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 또한, 내부 이용 상태 미확인 및 임차인 현황 불확실성 등의 추가 위험 요인이 존재합니다.

* 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원 (본 예상 입찰가는 위에서 언급된 중대한 법적 리스크를 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 인수될 권리의 가치 및 해결 비용에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.